อัปเดต! ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 2568 จะซื้อบ้านต้องจ่ายเท่าไหร่?

ปี 2568 นี้ใครอยากซื้อบ้านใหม่ยกมือขึ้น!! แต่บอกเลยว่าขึ้นปีใหม่ ก็มีอะไรหลายๆ อย่างที่เปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะนโยบายการเงิน จะซื้ออะไร ไม่ว่าจะเป็นของชิ้นใหญ่อย่างเช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า รถ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้าน ที่เราซื้อผ่อนกันยาว ๆ ก็จะต้องใส่ใจนโยบายการเงิน ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนบ้าน 2568 ค่าจำนอง ค่าอากรแสตมป์ และอื่นๆ อีกมากมาย…มาเจาะลึกว่าการลดค่าโอนบ้าน 2568 จะทำให้เกิดอะไรขึ้น? ไปดูกันเลย!

ความเปลี่ยนแปลงสำคัญเกี่ยวกับค่าจดจำนอง และค่าโอนบ้าน 2568

• ลดค่าโอนบ้าน* เหลือ 0.01% จากปกติ 2%
• ลดค่าจดจำนอง* เหลือ 0.01% จากปกติ 1%

อสังหาริมทรัพย์แบบไหนบ้าง ที่สามารถลดค่าโอนบ้าน 2568 ?

• อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาซื้อขาย และราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาทเท่านั้น
• อสังหาริมทรัพย์ที่ ครอบคลุมตั้งแต่บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ตึกแถว ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และห้องชุด
• บ้านที่ได้รับสิทธิดังกล่าวจะต้องจดจำนองและโอนในคราวเดียวกัน และผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทยเท่านั้น

ทำความเข้าใจพื้นฐานเรื่องค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 2568

ค่าโอนบ้าน คือ ‘ค่าโอนที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง’ ที่จะถูกเก็บกับกรมที่ดิน ตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งผู้ที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกรูปแบบ จะต้องเสียค่าโอนที่ดิน 2568 ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโด ไปจนถึงบ้านจัดสรร โดยนอกจากค่าโอนบ้าน หรือค่าจดจำนอง ก็จะมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ ที่ถูกควบรวมไปด้วย แจกแจงได้เป็นค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 2 กลุ่มดังนี้: 

ค่าธรรมเนียนโอนบ้านตายตัว (Fixed Cost)

• ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
• ค่าอากร 5 บาท
• ค่าพยาน 20 บาท

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านที่ขึ้นอยู่กับราคาอสังหริมทรัพย์

• ค่าโอนบ้าน 0.01% (ค่าโอนบ้าน 2568 ปรับลงมาจากปี 2566 1%)
• ค่าจดจำนอง 0.01% (ปรับลงมาจาก 1%)
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5%*
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%* 
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหักจ่ายภาษีตามอัตราก้าวหน้า* 

Tips : ค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบ หากแต่บางครั้งในส่วนของค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งเป็นภาษีที่หัก ณ ที่จ่าย ภาษีส่วนนี้อาจสามารถแบ่งเบากันจ่ายได้ ขึ้นอยู่กับกรมสรรพากร

ค่าโอนบ้าน VS ค่าจดจำนอง

หลายคนยังคงเกิดความเข้าใจผิด และสับสนว่าแท้จริงแล้วค่าโอนบ้าน กับค่าจดจำนอง แตกต่างกันอย่างไรกันแน่ เพราะทั้งค่าโอนบ้าน 2568 และค่าจดจำนองนับเป็นค่าธรรมเนียนเช่นกัน แต่จะแตกต่างกันที่การอ้างอิงราคา

• ค่าโอนบ้าน : อ้างอิงจากราคาบ้าน หรือราคาประเมิน 
• ค่าจดจำนอง : อ้างอิงกับวงเงินที่เราสามารถกู้ยื้มมาจากธนาคารได้ 

คำนวนค่าโอนบ้าน 2568 ค่าจดจำนอง บ้าน 2 ล้าน เสียค่าโอน เท่าไหร่ ?

Tips : ขั้นตอนการจ่ายค่าโอนบ้าน 2568 ควรเป็นข้อตกลงที่ทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายตกลง และเห็นด้วยร่วมกัน ผู้บริโภคทุกท่านควรระมัดระวังขั้นตอนนี้มากๆ โดยเฉพาะในกรณีที่ซื้อขายโอนบ้านกับบุคคลทั่วไป เพราะผู้ขายสามารถบิดเบือนความรับผิดชอบ ให้ผู้ซื้อชำระจ่ายในบางส่วนที่แท้จริงผู้ขายจะต้องรับผิดชอบ เช่นค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เป็นต้น

บ้าน 1.5 ล้าน ค่าโอน เท่าไหร่

บ้าน 1.5 ล้านบาท จะต้องจ่ายค่าโอนบ้าน 300 บาท หากใช้สูตรข้างต้น ซึ่งสามารถแบ่งได้เป็น ค่าโอนบ้าน หรือโอนที่ 0.01% จากราคาประเมิน (150 บาท) และค่าจดจำนอง 0.01% (150 บาท) แค่นี้คุณก็สามารถคำนวนค่าโอนบ้านได้แล้ว แต่ขอเน้นย้ำว่าราคาบ้านต้องไม่เกิน 7 ล้าน จึงจะสามารถใช้สูตรนี้ได้!

นโยบายลดค่าโอนบ้าน 2568 มีขึ้นมาเพื่ออะไร?

การลดค่าโอนบ้าน 2568 รวมไปถึงค่าจดจำนอง มีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นให้เกิดการซื้อบ้านมากขึ้น ซึ่งจะสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจในยุคปัจจุบัน ซึ่งหลังจากผ่านช่วงโควิด เศรษฐกิจซบเซามาติดต่อกันหลายปี พอสถานการณ์ดีขึ้น นักท่องเที่ยวเริ่มเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น ธุรกิจต่างๆ เริ่มขยาย เฟื่องฟู รัฐบาลจึงต้องเริ่มเปิดนโยบายให้คนหันมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

แต่ด้วยสภาวะเงินเฟ้อของทั้งในไทย และต่างชาติ ทำให้นโยบายการเงินอื่น ๆ โดยเฉพาะในส่วนของธนาคารไม่อาจถูกปรับให้เอื้อต่อการจับจ่ายใช้สอยของประชาชนทั่วไป ที่เห็นได้ชัดคือเมื่อปี 2567 ธนาคารแห่งชาติ (BOT) ได้มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% เป็น 2.25% ทำให้หลาย ๆ คนไม่กล้าที่จะออกมาซื้อบ้าน ซื้อรถ ที่ต้องผ่อนนานๆ ฉะนั้นนโยบายการลดค่าโอนบ้าน 2568 ก็ถือว่าเป็นการถ่วงดุล ช่วยเหลือผ่อนเบาภาระการจับจ่ายของประชาชน

โดยหากมองลงไปลึก ๆ นโยบายการลดค่าโอนบ้าน 2568 มุ่งเน้นไปที่กลุ่มผู้บริโภคที่ไม่ได้มีกำลังซื้อเยอะเท่าไร เพราะอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่เกิน 7 ล้าน ไม่ได้ถือว่ามีราคาที่สูงเท่าไร นี่จึงเป็นโอกาสดีสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง เพราะจะได้ค่าโอนบ้าน 2568 และค่าจดจำนองที่ถูกลง 

ลดค่าโอนบ้าน 2568… ควรซื้ออสังหาริมทรัพย์เลยหรือไม่!?

ต้องขอกล่าวตามตรงกันเลยว่าแม้ว่าปีหน้าจะมีนโยบายการลดค่าโอนบ้าน 2568 และลดค่าจดจำนอง แต่นโยบายการเงินอื่น ๆ ก็ไม่ได้เอื้อให้กับคนที่อยากจะซื้อบ้านเสียเท่าไหร่ ตั้งแต่สถานการณ์การขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ไปจนถึงค่าอสังหริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้น ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ที่มีการปรับขึ้นแทบจะเรียกได้ว่าทุกธนาคารเลยทีเดียว ผนวกกับมาตรการ LTV กำหนดให้ผู้กู้ยื้มสินเชื่อบ้านต้องวางเงินดาวน์ 10-30% 

ฉะนั้นผู้ที่กำลังอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงจะต้องมั่นใจหน่อยว่าสถานการณ์การเงินของคุณค่อนข้างรัดกุม หรือหากใครยังไม่มั่นใจในสภาพคล่องการเงินของคุณ ทางที่ดีควรพิจารณาดูสถานการณ์การเงินในปีนี้ต่อไป เพราะไม่แน่ว่าในไตรมาสหลัง ๆ อาจมีการปรับอัตราดอกเบี้ยให้ลดลง ก็เป็นไปได้ หากสภาพคล่องการเงิน ธุรกิจส่งออกและท่องเที่ยวของประเทศไทยฟื้นตัวรวดเร็ว แต่สำหรับใครที่พร้อมสู้ราคาดอกเบี้ย และอยากได้บ้านในเขตชานเมือง หรือซื้อคอนโดขนาดย่อม การซื้อปีนี้ก็เป็นทางเลือกที่ดี เพราะค่าจดจำนอง และค่าโอนบ้าน 2568 ที่ต่ำลงค่อนข้างเยอะ

ส่วนใครที่กำลังมองหาโอกาสในการรีไฟแนนซ์บ้าน ไม่ต้องคิดมาก เพราะอย่างไรก็แล้วแต่อัตราดอกเบี้ยบ้านก็จะเพิ่มขึ้นอยู่แล้วจากทุกธนาคาร หากแต่อย่างน้อยค่าโอนบ้าน 2568 และค่าจดจำนอง ก็ยังได้ลดค่อนข้างเยอะ ทำให้หากใครที่คิดที่จะรีไฟแนนซ์ ก็ยังสามารถทำได้ แต่ก็ต้องระมัดระวังในการเลือกธนาคารที่ให้อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกต่ำ ให้ระยะเวลาในการผ่อนยาวนาน พร้อมวงเงินที่เยอะ สรุปแล้ว แม้ว่าจะรู้ลึกนโยบายการลดค่าโอนบ้าน 2568 แล้ว แต่ด้วยสถานการณ์การเงินโดยรวม ใครที่อยากซื้อบ้านก็ยังต้องรอบคอบอย่างมาก

โดยใครที่กำลังตามหาโครงการรีไฟแนนซ์บ้านดี ๆ มาทำกับ แรบบิท แคร์ และธนาคาร UOB ราคาดอกเบี้ยไม่แรง วงเงินเยอะ และที่สำคัญยื่นง่าย ไม่ต้องเดินทางไปที่ธนาคารสาขาใด ก็สามารถได้ผลประเมินเบื้องต้นภายใน 3 วันส่งตรงถึงที่บ้านเลย! แถมมีบริการให้คำปรึกษาฟรี คลิกเลย

เปรียบเทียบบัตรเครดิตที่ใช่ สมัครเลย!

เงินเดือนของคุณ

ไลฟ์สไตล์

สามารถเลือกได้มากกว่า 1 ข้อ

เด็กจบใหม่ รักการท่องเที่ยว รักการช้อปปิ้ง รักความหรูหรา รักสุขภาพ รักการกิน

เริ่ม

กองบรรณาธิการ

ทีมกองบรรณาธิการ กลุ่มนักเขียนผู้มีประสบการณ์ด้านรถยนต์ การเงิน และประกันภัย ของ แรบบิท แคร์ ที่เปิดดำเนินการมาแล้วมากกว่า 10 ปี