อัปเดตมาตรการ LTV ปี 2568 กู้ซื้อบ้านปีนี้ต้องใช้เงินดาวน์เท่าไหร่นะ?

สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้าน คงอาจจะเคยได้ยินคำว่า “มาตรการ LTV” กันมาบ้างแล้ว และหลายคนอาจจะทราบว่า ในช่วงกลางเดือนมกราคม 2568 นี้ ทาง 7 องค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ทำหนังสือถึงน.ส.แพทองธาร ชินวัตร นายกรัฐมนตรีและนายพิชัย ชุณหวชิร รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง รวมถึงกระทรวงมหาดไทย เพื่อขอให้พิจารณาต่ออายุมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกไป รวมทั้งเตรียมทำหนังสือถึงผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ให้พิจารณาผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราวเป็นระยะเวลา 1 ปี เพื่อให้สามารถกู้ได้ 100% สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 ซึ่งมาตรการ LTV ที่ได้รับการเสนอให้ผ่อนคลายมาตรการจะมีรายละเอียดอย่างไร และการยกเลิกการปลดล็อก LTV จะส่งผลกระทบต่อใครบ้าง แรบบิท แคร์ มีคำตอบ

LTV คืออะไร

LTV คืออัตราส่วนที่ธนาคารสามารถออกสินเชื่อได้เมื่อเทียบกับราคาบ้าน ซึ่งย่อมาจากคำว่า Loan to Value Ratio และจะเป็นการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ผู้ขอสินเชื่อบ้านต้องจ่ายไปในตัว

ยกตัวอย่างเช่น หากกำหนด LTV ไว้ที่ 90% ธนาคารจะสามารถออกสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านราคา 1,000,000 บาทได้ไม่เกิน 900,000 บาทเท่านั้น ดังนั้น ผู้ที่ต้องการกู้เงินซื้อบ้านจะสามารถกู้เงินจากธนาคารได้ไม่เกิน 900,000 บาท และต้องออกเงินส่วนที่เหลือเป็นเงินดาวน์ 100,000 บาท 

LTV เป็นหนึ่งในมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยเพื่อกำหนดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้าน ซึ่งจะช่วยลดการก่อหนี้เกินตัวและการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมาตรการ LTV จะเน้นไปที่การกำหนดเงินดาวน์สำหรับบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 รวมถึงบ้านที่มีราคาเกิน 10 บ้านบาท ทำให้มั่นใจว่าผู้ที่ต้องการซื้อบ้านในลักษณะดังกล่าวมีความสามารถในการซื้อจริง ซึ่งจะลดการก่อหนี้เสียและรักษาเสถียรภาพของเศรษฐกิจไทยในระยะยาว

อัปเดตมาตรการ LTV ปี 2568

ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยมีความไม่แน่นอนสูง ความต้องการซื้อบ้านและที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ ลดลง การปลดล็อกมาตรการ LTV จึงเป็นการกระตุ้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวม

การปลดล็อกมาตรการ LTV เพื่อสนับสนุนโครงการบ้านล้านหลัง ล่าสุด ช่วยให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 และบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้ 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ ยิ่งไปกว่านั้น ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 1 ราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อตกแต่งบ้าน จึงช่วยกระตุ้นให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านแต่ไม่ต้องการออกเงินสดในช่วงที่เศรษฐกิจมีความไม่แน่นอนสูง มีความมั่นใจที่จะซื้อบ้านมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม การปลดล็อกมาตรการ LTV ได้สิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2567 ที่ผ่านมา ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป และบ้านที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาทในปี 2568 อาจจะต้องปฏิบัติตามมาตรการ LTV ที่วางไว้ตามเดิมถ้าการทำหนังสือดังที่กล่าวข้างต้นไม่ผ่านการพิจารณา

มาตรการ LTV กำหนดให้ผู้กู้ต้องวางดาวน์ขั้นต่ำโดยพิจารณาจากราคาบ้านและสัญญากู้ว่ากู้เป็นหลังที่เท่าไหร่ หากเป็นสัญญากู้บ้านหลังแรกและบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท จะสามารถกู้ซื้อบ้านให้ได้ 100% เต็มมูลค่าบ้านและยังสามารถกู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการซื้อเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งบ้าน

ทั้งนี้ เป็นเพราะมาตรการ LTV ถูกกำหนดขึ้นเพื่อป้องกันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ไม่ปิดโอกาสให้ผู้ที่ต้องการมีบ้านหลังแรกสามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น จึงไม่ได้มีการกำหนดเงินดาวน์สำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังแรก รวมถึงยังส่งเสริมการซื้อบ้านหลังแรกด้วยการให้กู้เพิ่มได้อีก 10% อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม หากเป็นสัญญากู้บ้านหลังที่ 2 ราคาไม่เกิน 10 ล้าน ซึ่งเสี่ยงต่อการก่อหนี้เกินตัวและการซื้อเพื่อเก็งกำไร มาตรการ LTV  กำหนดให้ผู้กู้จะต้องวางดาวน์โดยพิจารณาระยะผ่อนของสัญญากู้บ้านหลังแรกร่วมด้วย โดยหากผ่อนบ้านหลังแรกมาเป็นระยะเวลานานกว่า 2 ปี จะต้องวางเงินดาวน์สำหรับบ้านหลังที่ 2 ทั้งหมด 10% และหากผ่อนบ้านหลังแรกมายังไม่ถึง 2 ปี จะต้องวางเงินดาวน์สำหรับบ้านหลังที่ 2 ทั้งหมด 20%

ส่วนบ้านที่มีราคาเกิน 10 ล้านบาท ซึ่งเสี่ยงต่อการก่อหนี้เกินตัวเช่นกัน มาตรการ LTV กำหนดให้ผู้กู้จะต้องวางเงินดาวน์ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังที่เท่าไหร่ก็ตาม โดยหากเป็นบ้านหลังที่ 1 จะต้องวางเงินดาวน์ 10% ส่วนบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 จะต้องวางเงินดาวน์ 20% และ 30% ตามลำดับ

เราสามารถสรุปมาตรการ LTV หลังจากขยายระยะเวลาผ่อนคลายมาตรการได้ตามตารางด้านล่าง

มาตรการ LTV 2568จะส่งผลต่อผู้ขอสินเชื่อบ้านอย่างไร

ถ้าใครอ่านมาถึงตรงนี้แล้วรู้สึกกังวลว่ามาตรการ LTV จะส่งผลต่อการขอสินเชื่อบ้านของตนเองอย่างไร แรบบิท แคร์ ได้รวบรวมกรณีต่าง ๆ มาให้แล้วว่าหากต้องการซื้อบ้านในปี 2568 จะต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่ตามข้อกำหนดของมาตรการ LTV

ขอสินเชื่อบ้านหลังที่ 1 วางเงินดาวน์เท่าไหร่

• หากราคาบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท มาตรการ LTV กำหนดให้สามารถกู้ได้เต็มมูลค่าบ้าน และกู้เพิ่มได้อีก 10% เพื่อตกแต่งบ้าน
• หากราคาบ้านเกิน 10 ล้านบาท มาตรการ LTV กำหนดให้วางเงินดาวน์ 10% – 30%

ขอสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 วางเงินดาวน์เท่าไหร่

• หากราคาบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท มาตรการ LTV กำหนดให้วางเงินดาวน์ 10% – 30%
• หากราคาบ้านเกิน 10 ล้านบาท มาตรการ LTV กำหนดให้วางเงินดาวน์ 10% – 30%

ถ้ากู้ร่วมจะนับจำนวนสัญญากู้อย่างไร

บางคนอาจจะสงสัยว่า หากเคยกู้ร่วมในสินเชื่อบ้านหลังอื่นมาแล้ว และต้องการซื้อบ้านอีกหลังหนึ่ง จะนับเป็นบ้านหลังแรกหรือบ้านหลังที่ 2 คำตอบคือ มาตรการ LTV กำหนดให้ดูจากดูจากกรรมสิทธิ์ของบ้านหลังที่กู้ร่วม หากเคยกู้ร่วมซื้อบ้านมาแล้ว แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังดังกล่าว จะยังไม่นับว่าสัญญานั้นเป็นสัญญาบ้านหลังแรก

ดังนั้น หากคุณเคยกู้ร่วมซื้อบ้านหลังหนึ่งมาก่อน แต่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น เมื่อไปกู้ซื้อบ้านอีกหลัง จะนับว่าบ้านหลังนี้เป็นบ้านหลังแรก และไม่จำเป็นต้องวางเงินดาวน์ 

แต่หากคุณมีกรรมสิทธิ์ในบ้านหลังที่กู้ร่วมด้วย เมื่อไปซื้อบ้านอีกหลัง จะถือว่าบ้านอีกหลังเป็นบ้านหลังที่ 2 ตามข้อกำหนดของมาตรการ LTV และต้องวางเงินดาวน์ 10% – 30% ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการผ่อนบ้านหลังแรกที่กู้ร่วมและราคาของบ้านหลังที่ 2

และนี่ก็คือสรุปมาตรการ LTV ฉบับอัปเดตปี 2568 หากใครที่ต้องการซื้อบ้านในปีนี้ อย่าลืมมาดูกันว่าตัวเองเข้าเกณฑ์ไหนและต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่เพื่อให้สามารถเตรียมตัวกู้ซื้อบ้านได้อย่างถูกต้องกันด้วยนะ