LTV, DSR และ MRTA ตัวย่อต้องรู้ พร้อมสูตรคำนวณ (ไม่ลับ) ก่อนกู้ซื้อบ้าน

เมื่อคิดจะซื้อบ้านใหม่เพื่อเตรียมต้อนรับสมาชิกใหม่ของครอบครัว หรือเลือกซื้อคอนโดใกล้ที่ทำงานเพื่อลดเวลาเดินทาง คำถามสำคัญที่คนส่วนใหญ่อยากรู้คือ “จะกู้ได้เท่าไร?” แต่ก็อาจไม่พร้อมทั้งเรื่องเอกสารและหนี้สิ้นที่ยังค้างคาก่อนที่จะเข้าไปคุยกับธนาคารโดยตรง

แต่รู้หรือไม่? เราสามารถรู้วงเงินกู้เบื้องต้นได้จากการคำนวณเล็กๆ น้อยๆ ที่ทำได้ด้วยตัวเอง! แรบบิท แคร์ รวบรวมตัวย่อที่ต้องรู้ก่อนเริ่มขอกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโด ไม่ว่าจะเป็น LTV หรือ DSR พร้อมวิธีคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ และวงเงินกู้ที่คาดว่าจะได้รับอนุมัติ พร้อมข้อเท็จจริงเกี่ยวกับประกัน MRTA ก่อนเริ่มลงมือยื่นกู้จริงมาฝากกัน

1. Loan-to-value (LTV)

LTV หรือชื่อเต็มๆ คือ “อัตราส่วนการให้สินเชื่อซื้อบ้านโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน” ใช้สำหรับคำนวณวงเงินกู้สินเชื่อบ้านที่คาดว่าจะได้รับอนุมัติจากธนาคาร โดยประเมินจากจำนวนวงเงินกู้ที่ยื่นขอมา เทียบกับมูลค่าของหลักประกันที่กำลังจะซื้อ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโด ห้องชุด หรืออาคารพาณิชย์ สำหรับการกู้เพื่อซื้อบ้าน หรือคอนโด การขอรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือการขอเพิ่มวงเงินจากยอดกู้เดิมที่ได้รับอนุมัติ (Top up)

ซึ่งเงื่อนไขวงเงินในการปล่อยสินเชื่อจะเเตกต่างกันออกไปตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร เช่น ธนาคารจะไม่ปล่อยสินเชื่อสำหรับกู้ซื้อบ้านมือสองเพื่ออยู่อาศัยเต็มตามจำนวนที่ยื่นขอมา 100% ในขณะที่อาจปล่อยวงเงินกู้สินเชื่อซื้อบ้าน 100% สำหรับบ้านมือหนึ่งในโครงการบ้านจัดสรรรายใหญ่ก็เป็นได้ มีตัวอย่างวงเงินให้กู้ตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ดังนี้

• บ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโด ห้องชุด ให้วงเงินกู้อยู่ที่ 80-100% 
• ตึกเเถว อาคารพาณิชย์ ให้วงเงินกู้อยู่ที่ 70-90%
• ที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมสิงปลูกสร้าง ให้วงเงินกู้อยู่ที่ 60-70%

ทำให้นอกจากผู้กู้ต้องประมาณวงเงินคร่าวๆ ที่จะได้รับอนุมัติจากธนาคารเเล้ว อาจยังต้องเตรียมเงินดาวน์ (Down Payment) เพื่อเพิ่มเข้าไปจากวงเงินที่จะได้รับอนุมัติมาจากธนาคารอีกด้วย โดยอัตราของวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ต้องไม่สูงเกินกว่าเกณฑ์ที่แต่ละธนาคารกำหนด รวมถึงประกาศจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ณ ขณะนั้นด้วย ตัวอย่างเช่น

หากบ้านที่ต้องการซื้อราคา 2 ล้านบาท และธนาคารกำหนด LTV อยู่ที่ 90% หมายความว่าจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้ 1.8 ล้านบาทเท่านั้น (LTV 90% x 2,000,000 บาท) และต้องวางเงินดาวน์เพิ่มอีก 2 แสนบาทสำหรับส่วนต่างที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้าน (2 ล้านบาท) นั่นเอง

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะมีการกำหนด LTV ออกมาอย่างชัดเจนเเล้ว แต่ธนาคารก็สามารถเลือกให้วงเงินที่สูงหรือต่ำกว่า LTV ที่คำนวณได้จากปัจจัยอื่นๆ ประกอบกันเพิ่มเติม เช่น มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ณ ขณะที่ยื่นกู้ที่อาจพิจารณาปล่อยสินเชื่อสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคาและทุกสัญญาอยู่ที่ 100% หรือสามารถกู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกัน

หรือความสามารถในการชำระหนี้ (DSR) หากมีความสามารถในการชำระหนี้ได้สูง วงเงินกู้ที่คาดว่าจะได้อนุมัติก็อาจสูงขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อน หากดอกเบี้ยต่ำหรือเลือกระยะเวลาผ่อนนาน ก็มีส่วนทำให้วงเงินกู้สูงขึ้นหรือลดลงได้

2. Debt Service Ratio (DSR)

DSR คือ “อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้” ที่ธนาคารใช้ประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ยื่นกู้ โดยใช้เป็นมาตรฐานในการปล่อยสินเชื่อสำหรับซื้อบ้าน หรือคอนโดสำหรับอยู่อาศัย รวมถึงสินเชื่อรถยนต์ ตามมาตรฐานการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เมื่อปี 2562 ที่ผ่านมา

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประชาสัมพันธ์วิธีคำนวณสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) เพื่อหาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ไว้ โดยระบุไว้ว่าผู้กู้สินเชื่อควรมีสัดส่วนภาระหนี้สินต่อรายได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน

คำนวณจากภาระหนี้ที่ต้องชำระต่อเดือนทั้งหมดของผู้กู้ ประกอบด้วยภาระหนี้ปัจุบันก่อนการขอสินเชื่อในครั้งนี้ และภาระหนี้ใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น หากได้รับอนุมัติสินเชื่อในครั้งนี้ หารด้วยรายได้รวมของผู้กู้ ทั้งในส่วนของรายได้คงที่ (เช่น เงินเดือน ค่าจ้างประจำ โบนัสประจำปี) และรายได้ที่ไม่คงที่ (เช่น ค่าโอที ค่าคอมมิชชั่น ค่าเบี้ยเลี้ยง)

เช่น ผู้กู้มีรายได้ 90,000 บาทต่อเดือน จะต้องมีภาระหนี้สินที่ต้องจ่ายต่่ากว่า 36,000 บาทต่อเดือนจึงจะมีโอกาสกู้สินเชื่อผ่าน มีวิธีคำนวณดังนี้

DSR = (ภาระผ่อนชำระหนี้ ÷ รายได้ต่อเดือน) x 100

DSR = (36,000 ÷ 90,000) X 100 = 40

นอกจากนั้น ยังมีสูตรคำนวณ DSR อีกหนึ่งวิธีที่ใช้กันแพร่หลาย โดยจะกำหนดสัดส่วน DSR ขั้นต่ำไว้อยู่ที่ระดับ 3.0 หรือหมายความว่าควรมีสัดส่วนรายได้ต่อเดือนเป็น 3 เท่าขึ้นไปของภาระผ่อนชำระ เช่น หากมีภาระหนี้สินต้องผ่อนชำระต่อเดือน เดือนละ 30,000 บาท ควรต้องมีรายได้ต่อเดือน เดือนละ 90,000 บาท จึงจะสามารถผ่อนชำระเงินกู้ได้โดยไม่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน คิดได้ดังนี้

DSR = รายได้ต่อเดือน ÷ ภาระผ่อนชำระหนี้

DSR = 90,000 ÷ 30,000 = 3.0

แต่ในความเป็นจริงเเล้ว ในระหว่างที่ผ่อนชำระเงินกู้ตลอดระยะเวลาหลายสิบปีนั้น อาจเกิดเหตุที่ทำให้รายได้ลดลง ถูกลดเงินเดือน แต่ยอดหนี้สินที่ต้องชำระยังเป็นเท่าเดิม รวมถึงอาจมีหนี้สินเพิ่มขึ้นจากเหตุการณ์ที่ไม่คาดฝัน ไม่ว่าจะเป็นค่ารักษาพยาบาลจากอุบัติเหตุหรืออาการเจ็บป่วยกะทันหัน 

ทำให้สัดส่วน DSR เปลี่ยนแปลงและลดลงจากเดิม (3.0) ซึ่งอาจเริ่มเป็นสัญญาณของการขาดสภาพคล่องทางการเงิน ไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้ตามกำหนด และอาจนำไปสู่การเป็นหนี้เสีย (NPL) ในท้ายที่สุด ตัวอย่างเช่น

DSR = 50,000 ÷ 30,000 = 1.66 (รายได้ลดลง หนี้สินเท่าเดิม)

DSR = 90,000 ÷ 50,000 = 1.8 (รายได้เท่าเดิม หนี้สินเพิ่มขึ้น)

3. Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA)

MRTA คือ ประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือประกันชีวิตที่ให้คุ้มครองวงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หากผู้ยื่นขอกู้ที่ทำประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (MRTA) เสียชีวิตจากทั้งอาการเจ็บป่วย หรืออุบัติเหตุ รวมถึงเหตุทุพพลภาพถาวรในระหว่างที่ต้องผ่อนชำระสินเชื่ออยู่ บริษัทประกันจะชำระสินเชื่อที่คงค้างอยู่ให้กับธนาคารแทน ขึ้นอยู่กับวงเงินประกันและระยะเวลาคุ้มครองที่ผู้กู้เลือกทำประกันไว้

จุดที่น่าสนใจของการทำประกันคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA)

• ส่วนลดดอกเบี้ยเงินกู้ที่แม้อาจไม่เยอะมาก แต่ช่วยลดภาระด้านดอกเบี้ยได้บ้าง 
• เลือกผ่อนชำระได้พร้อมกับค่างวดบ้านที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือน
• ลดหย่อนภาษีได้สำหรับประกัน MRTA ที่มีระยะเวลาเอาประกันตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป
• ช่วยลดห่วงภาระหนี้บ้านให้กับคนข้างหลังในยามที่ต้องจากไปกะทันหัน

จุดที่ต้องระวังของการทำประกันคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA)

• เบี้ยประกันคุ้มครองสินเชื่อเป็นแบบจ่ายทิ้ง เหมือนกับประกันชีวิตแบบทั่วไป 
• ดอกเบี้ยของประกัน MRTA ค่อนข้างสูง เพราะอาจเป็นการกู้เพิ่มเติมจากในวงเงินกู้ก้อนเดิม 
• ทุนประกันความคุ้มครองจะลดลงเรื่อยๆ ตามมูลค่าของสินเชื่อเงินกู้ที่ลดลง
• เวนคืนยุ่งยาก และจะไม่ได้รับเงินคืนในแบบเงินสด ในกรณีที่ต้องการรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารอื่น หรือต้องการยกเลิกกรมธรรม์

อย่างไรก็ตาม การทำประกันคุ้มครองสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารไม่ได้เป็นการบังคับทำแต่อย่างใด ขึ้นอยู่กับความสมัครใจของผู้ยื่นขอกู้ การเลือกทำหรือไม่ทำประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อไม่มีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อแต่อย่างใด อ้างอิงตามประกาศของสำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (คปภ.) 

เรื่องกำหนดหลักเกณฑ์วิธีการออก การเสนอขายกรมธรรม์ประกันภัย และการปฏิบัติหน้าที่ของตัวแทนประกันชีวิต และนายหน้าประกันชีวิต และธนาคาร พ.ศ. 2551 ในข้อ 19.4 ระบุไว้ว่า “การทำประกันภัยของลูกค้าธนาคารต้องเป็นไปโดยสมัครใจ ห้ามมิให้มีการบังคับ หรือใช้เป็นเงื่อนไขในการต่อรองการให้สินเชื่อ หรือธุรกรรมอื่นใดของธนาคาร”

บทสรุปส่งท้าย

การคำนวณ LTV และ DSR เป็นเพียงการคำนวณความเป็นไปได้ในการกู้เงินเบื้องต้นเท่านั้น เพราะยังมีอีกหลายปัจจัยที่ธนาคารจะใช้เพื่อคำนวณวงเงินที่จะอนุมัติให้จริงๆ อีกครั้ง หากต้องการตัวเลขวงเงินกู้ที่ใกล้เคียงความจริงที่สุด สามารถเตรียมเอกสารส่วนตัวที่เกี่ยวข้องเพื่อคุยกับเจ้าหน้าธนาคารได้โดยตรง 

รวมถึงควรลองเลือกเปรียบเทียบประกัน MRTA กับประกันชีวิตที่มีให้เลือกในท้องตลาด เพื่อแบบประกันที่ตรงใจที่สุด หรือเลือกประหยัดเวลาด้วยการขอรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญจาก แรบบิท แคร์ ที่จะช่วยให้คำแนะนำและช่วยเลือกทั้งประกันชีวิตความคุ้มครองสูงหลักล้านและสินเชื่อที่คุ้มค่าและตรงกับความต้องการที่สุด

แรบบิท แคร์ รวบรวมสินเชื่อคัดพิเศษเพื่อทุกแผนการใช้เงินมาให้เลือกในที่เดียว ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเล็กหรือเรื่องใหญ่ด้วยสินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อบ้าน หรือสินเชื่อรถที่คัดมาให้ได้เลือกครบจากทุกสถาบันการเงินชั้นนำ พร้อมรับเงื่อนไขดอกเบี้ยต่ำพิเศษ อนุมัติไว และสิทธิประโยชน์เฉพาะลูกค้าที่สมัครสินเชื่อส่วนบุคคลกับ แรบบิท แคร์ ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไปเท่านั้น โทรเลย 1438 หรือ rabbitcare.com