“คอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ให้ก่อน”คืออะไร? เชื่อถือได้หรือไม่?

“ใครเคยซื้อคอนโดเงินเหลือบ้าง?” อาจเป็นหนึ่งในคำถามที่หลายคนอาจเคยได้ยินคนรอบข้างถามกันอยู่บ้าง เพราะในปัจจุบันการกู้ซื้อคอนโด 1-2 ห้อง กลายเป็นเรื่องง่ายมาก ๆ โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ประจำต่อเนื่อง และมีหลักฐานที่มาของรายได้ชัดเจน แต่ “คอนโดเงินทอน” จะแตกต่างออกจากจากการซื้อแบบปกติ แรบบิท แคร์

คอนโดเงินเหลือ คืออะไร?

การซื้อคอนโดเงินเหลือ หรือคอนโดเงินทอน คือ การยื่นขอกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดกับธนาคารหรือสถาบันทางการเงินในวงเงินที่สูงกว่าราคาประเมินหรือราคาขายจริง ทำให้ผู้ยื่นขอกู้จะได้รับวงเงินสำหรับใช้จ่ายซื้อคอนโดตามราคาซื้อขายจริง และเงินส่วนต่างที่เพิ่มมา

ตัวอย่างเช่น นาย แรบบิท แคร์ ยื่นกู้สินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดกับธนาคารด้วยวงเงินยื่นขอกู้จำนวน 2 ล้านบาท 

แต่ราคาซื้อขายจริงของคอนโดดังกล่าวอยู่ที่ 1.5 ล้านบาทเท่านั้น เท่ากับว่านาย แรบบิท แคร์ จะได้รับเงินกู้สำหรับจ่ายเงินค่าคอนโด จำนวน 1.5 ล้านบาท และได้รับเงินส่วนต่างเพิ่ม จำนวน 500,000 บาท กรณีคำขอกู้สินเชื่อซื้อคอนโดดังกล่าวได้รับอนุมัติ

กู้ซื้อคอนโดเงินเหลือเพื่อการลงทุนมีกี่รูปแบบ?

การขอกู้คอนโดเงินเหลือ คอนโดเงินทอน เป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่มีมาอย่างยาวนาน มีรูปแบบและวิธีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายขึ้นอยู่กับประเภทเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือประเภทของทรัพย์นั้น ๆ มีรายละเอียดดังนี้

ซื้อผ่านนายหน้า (เอเยนต์)

การซื้อคอนโดเงินทอนจากตัวแทนนายหน้าคอนโด เป็นหนึ่งในรูปแบบการกู้สินเชื่อที่ทำให้สามารถยื่นขอกู้คอนโดเงินเหลือได้ เนื่องจากนายหน้าอาจได้รับมอบคอนโดมาในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด ทำให้สามารถตั้งราคาซื้อขายจริงได้ต่ำกว่าราคาประเมินจากธนาคารที่อาจสูงกว่าราคาซื้อขายจริงได้

ซื้อคอนโดผ่านโครงการโดยตรง

การซื้อคอนโดจากผู้พัฒนาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือโดยตรง อาจช่วยลดขั้นตอนการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์จากธนาคารได้ เนื่องจากธนาคารมีข้อมูลของราคาประเมินของคอนโดทั้งหมดในโครงการอยู่แล้ว ซึ่งเมื่อผู้ยื่นขอกู้ได้รับอนุมัติจากธนาคารแล้ว อาจใช้วิธีต่อรองส่วนลดกับโครงการฯ และนำส่วนลดดังกล่าวมาเป็นเงินส่วนต่างแทน

ซื้อคอนโดหลุดดาวน์

การซื้อคอนโดทิ้งดาวน์ หรือคอนโดที่วางเงินจองหรือทำสัญญาซื้อขายไว้เรียบร้อยแล้ว แต่ไม่สามารถผ่อนดาวน์ต่อได้ ทำให้ห้องดังกล่าวต้องคืนกลับไปยังเจ้าของโครงการนั้น สามารถเจรจากับเจ้าของโครงการเพื่อขอรับเงินส่วนต่างได้จากกรณีที่โครงการนำเงินดาวน์มาเป็นส่วนลดให้กับผู้ซื้อ โดยที่ผู้ซื้อยื่นกู้สินเชื่อในราคาซื้อขายเต็มจำนวนที่ไม่หักลดเงินดาวน์นั่นเอง

“คอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ให้ก่อน” หมายความว่าอะไร?

การซื้อคอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ให้ก่อน คือ การที่ตัวแทนนายหน้านำเงินสดของตนเองไปชำระหนี้บัตรเครดิตหรือบัตรกดเงินสดที่คงค้างอยู่ของผู้ที่สนใจกู้ซื้อคอนโดเงินทอน หลังพิจารณาแล้วว่าผู้ซื้อจะมีความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้ซื้อคอนโดได้ตามวงเงินกู้ที่สูงกว่าราคาซื้อขายจริง ภายหลังจากที่ปลอดภาระหนี้สินที่ค้างอยู่ทั้งหมดแล้ว

เมื่อผู้กู้ปลอดภาระหนี้สินและได้รับอนุมัติเงินเต็มตามวงเงินที่ยื่นขอกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือแล้ว ผู้กู้ต้องคืนเงินตามจำนวนที่นายหน้านำไปใช้ปิดหนี้บัตรเครดิตที่คงค้างให้ตามคอนเซป “คอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ให้ก่อน” โดยอาจมีค่านายหน้าจากวงเงินดังกล่าว 3%-5% หรือไม่มีดอกเบี้ย เนื่องจากนายหน้าอาจได้รับคอมมิชชั่นแล้วจากโครงการฯ หลังจากนั้น เงินส่วนที่เหลือหลังจากหักเงินที่ต้องคืนให้กับนายหน้าไปแล้ว สามารถนำไปใช้จ่ายค่าส่วนกลาง ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าตกแต่ง หรือใช้เป็นเงินผ่อนคืนเงินกู้กรณีไม่สามารถหาผู้เช่าห้องได้

คอนโดเงินเหลือ หลอกหรือเชื่อถือได้ไหม?

การกู้เงินซื้อคอนโดเงินเหลือ สามารถเชื่อถือได้หากเลือกทำการซื้อขาย กับตัวแทนนายหน้าที่มีความน่าเชื่อถือ อาจสังกัดบริษัทนายหน้าหรือไม่ก็ได้ หรือเลือกซื้อผ่านบริษัทเจ้าของโครงการคอนโดที่เป็นที่รู้จักมีมาตรฐานจะช่วยลดความเสี่ยงในการถูกโกงได้ ในขณะที่การซื้อขายระหว่างบุคคลธรรมดากันเองนั้น อาจต้องมีสัญญาซื้อขายเพิ่มเติมเข้ามาด้วย

อย่างไรก็ตาม การโดนหลอกหรือโดนโกงจากการซื้อคอนโดเงินเหลือ อาจเกิดขึ้นได้ในหลายสถานการณ์ ตัวอย่างเช่น นายหน้าไม่เปิดเผยข้อมูลที่ผู้ซื้อควรรู้ก่อนตัดสินใจยื่นกู้ซื้อคอนโด โดยเน้นเร่งปิดการขายให้ผู้สนใจซื้อตัดสินใจกู้อย่างรวดเร็วและกู้ในจำนวนห้องที่มากผ่านคำโฆษณาชวนเชื่อต่าง ๆ เช้น กู้ซื้อคอนโด อนุมัติ 100% ไม่ต้องจอง ไม่ต้องดาวน์ หรือกู้ซื้อคอนโดได้เงินก้อน พร้อมมีผู้เช่าจริง

รวมถึงการซื้อคอนโดเงินเหลืออาจถูกโก่งราคาและขาดทุนตั้งแต่ตัดสินใจซื้อคอนโดโดยไม่รู้ตัว แม้ว่าจะได้รับเงินส่วนต่างจากโครงการฯ ก็ตาม เนื่องจากผู้ซื้อไม่ได้สำรวจตลาดในละแวกเดียวกัน รวมถึงนายหน้าหรือโครงการฯ ตั้งใจปกปิดมูลค่าที่แท้จริงของคอนโด ทำให้ผู้กู้ต้องเสียทั้งดอกเบี้ย โอกาสในการกู้ รวมถึงต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูงกว่าความเป็นจริงอีกด้วย

ตัวอย่างเช่น นาย แรบบิท แคร์ ซื้อคอนโดเงินทอนผ่านโครงการฯ โดยตรงในราคา 2 ล้านบาท โดยโครงการฯ มอบเงินส่วนต่างให้จากส่วนลด 150,000 บาท ในขณะที่คอนโดที่ซื้อมีมูลค่าจริงอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท

สุดท้ายแล้ว หนึ่งในกลโกงสำคัญจากการกู้ซื้อคอนโดเงินทอน คือ การที่นายหน้าบางรายโน้มน้าวให้ผู้ซื้อคอนโดนำเงินส่วนต่างที่เหลืออยู่ไปลงทุนกับตนเอง โดยเป็นการลงทุนที่มีเงื่อนไขและรายละเอียดการลงทุนที่ไม่ชัดเจน แต่กลับการันตีผลตอบแทน 100% ซึ่งอาจเสี่ยงทำให้สูญเงินจากการลงทุน รวมถึงมีความเสี่ยงจากการที่นายหน้ายักยอกเงินไปใช้ส่วนตัวด้วยได้เช่นกัน

กู้คอนโดเงินเหลือ ต้องดูอะไรบ้าง?

เครดิตผู้กู้

ธนาคารจะพิจารณาประวัติทางการเงินของผู้กู้ทั้งในส่วนของที่มาของรายได้ ภาระหนี้สินคงค้าง และประวัติการชำระหนี้ โดยต้องไม่เคยมีประวัติเสีย เพื่อประเมินความสามารถในการชำระเงินคืนตามเกณฑ์ของธนาคารก่อนที่จะพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้สำหรับซื้อคอนโดเงินเหลือ 

มาตรการภาครัฐ

มาตรกระตุ้นหรือช่วยเหลือในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ เป็นอีกหนึ่งในตัวช่วยสำคัญที่จะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับเงินส่วนต่างจากการกู้ซื้อคอนโดเงินเหลือได้เพิ่มขึ้น รวมถึงได้อาจได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีเพิ่มด้วยเช่นกัน ในขณะเดียวกัน อาจเป็นมาตรการรัฐ ซื้อบ้าน ที่ทำให้การกู้ซื้อคอนโดได้ยากขึ้นด้วยเช่นกัน

ตัวอย่างเช่น มาตรการ LTV (Loan-to-value) หรือมาตรการกำหนดวงเงินที่ผู้กู้สามารถยื่นขอพิจารณาได้ โดยหากเป็นการยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังแรกในวงเงินไม่เกิน 10 ล้านบาท จะสามารถยื่นขอกู้ได้ด้วยวงเงินเต็มจำนวน ในขณะที่หากมีการยื่นกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่สองในช่วงเวลาเดียวกัน หรือราคาซื้อขายเกิน 10 ล้านบาท จะต้องมีการประเมินวงเงินให้เหมาะสมอีกครั้ง และอาจจะไม่ได้รับอนุมัติ 100% นั่นเอง

ราคาประเมินทรัพย์สิน

ราคาประเมินหลักทรัพย์ของคอนโดเงินเหลือจะแตกต่างตามลักษณะของทรัพย์ โดยธนาคารจะว่าจ้างเจ้าหน้าที่จากบริษัทประเมินหลักทรัพย์ให้เป็นผู้ประเมินราคาก่อนพิจารณาอนุมัติปล่อยกู้ โดยจะปล่อยกู้ในวงเงินของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขายแล้วแต่ราคาใดต่ำกว่า 

ในขณะที่บางโครงการฯ จะใช้วิธีตกลงซื้อขายในราคาเต็มตามที่กำหนด และให้ส่วนลดแนบท้ายตามในทีหลัง หรือที่เรียกว่าส่วนลดเงินสด ทำให้ผู้กู้สามารถยื่นขอสินเชื่อได้เต็มวงเงินตามราคาซื้อขาย แต่จ่ายค่าห้องโครงการตามยอดที่เหลือหลังหักส่วนลดเงินสดแล้วนั่นเอง

การกู้คอนโดเงินเหลือ หรือคอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ให้ก่อนนั้น สามารถทำได้จริงแต่ผู้ที่สนใจอาจต้องพิจารณาให้ถี่ถ้วนอีกครั้งก่อนตัดสินใจ เนื่องจากการยื่นกู้ดังกล่าว อาจไม่ใช่การกู้เพื่อการลงทุน แต่เป็นการกู้ที่อาจสร้างหนี้เสียในระยะยาว ซึ่งไม่คุ้มที่จะนำมาใช้เป็นทางเลือกในการปิดหนี้ระยะสั้น

แรบบิท แคร์ รวบรวมตัวช่วยทางการเงินพร้อมเปรียบเทียบเงื่อนไขและดอกเบี้ยให้ตรงใจที่สุด ไม่ว่าจะเป็นบัตรเครดิต บัตรกดเงินสด หรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่สามารถใช้รวมหนี้ หรือใช้เอนกประสงค์ได้ตามต้องการ พร้อมดอกเบี้ยพิเศษ สำหรับลูกค้าที่เลือกสมัครผลิตภัณฑ์สินเชื่อกับ แรบบิท แคร์ ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไปเท่านั้น โทรเลย 1438

บทความอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง