ตรวจสอบสถานะกรมธรรม์ เซ้งร้าน คืออะไร? ต่างจากเช่าร้านอย่างไร? เลือกเซ้ง หรือเช่าดี?
เชื่อว่าหลาย ๆ ท่านคงเคยเห็นป้าย ‘เซ้งร้าน’ ที่ติดอยู่หน้าตึก อาคาร หรือห้องแถวเก่า หลายคนคงเข้าใจคร่าว ๆ เกี่ยวกับคำว่าเซ้ง ไม่ว่าจะเป็นการเซ้งพื้นที่ เซ้งร้าน ไปจนถึงเซ้งกิจการ แต่ความจริงแล้วคำนี้มีความหมายละเอียดอ่อนในเชิงธุรกิจ แตกต่างจากคำว่าซื้อ หรือเช่าอย่างไร ? สำหรับใครที่อยากเข้าใจความหมายของการเซ้งมากขึ้น มาอ่านบทความนี้กันต่อได้เลย!
เซ้งร้าน คือ ?
การเซ้งร้าน คือ การโอนสิทธิการเช่าระยะยาวหรือเป็นการขายสิทธิในสัญญาเช่าทรัพย์ให้แก่ผู้อื่น โดยผู้เซ้งสามารถนำทรัพย์สินดังกล่าวไปพัฒนาต่อยอดทำธุรกิจได้ตามที่ต้องการ รวมถึงสามารถปรับปรุง รีโนเวทอาคาร ตึก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เซ้งได้ เพื่อให้เหมาะกับกิจการที่ตนต้องการเปิด แต่ทั้งนี้การรีโนเวทหรือต่อเติมใด ๆ ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ให้เซ้งเมื่อหมดสัญญา โดยทางผู้เซ้งจะไม่สามารถเรียกร้องได้ ฉะนั้นก่อนตัดสินใจเซ้งร้านหรือกิจการต่อจากใคร ควรพิจารณาให้ถี่ถ้วนว่าตกแต่งต่อเติมพื้นที่นั้น ๆ คุ้มค่ากับการลงทุนจริงไหม ?
ตัวอย่างที่นิยมเห็นในการเซ้งร้าน
- ห้องแถวในพื้นที่ชุมชน ใช้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยร่วมกับพื้นที่ประกอบการทำมาหากิน
- กิจการขนาดเล็กที่ต้องการเปลี่ยนมือ อาจเรียกได้ว่าการ เซ้งกิจการ ไม่ใช่เซ้งแค่พื้นที่ที่จับต้องได้
เช่าร้าน คือ ?
ในส่วนของการเช่าร้าน เป็นการนำอสังหาริมทรัพย์หรือสถานที่ไปให้ผู้อื่นทำประโยชน์ผ่านการทำสัญญาเช่า โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นหรือผู้ปล่อยเช่าจะกำหนดเงื่อนไขทั้งระยะเวลาและค่างวดที่ปล่อยเช่าตามตกลงกันในสัญญา เช่น จ่ายเป็นรายเดือน รายปี หรือตามแต่จะตกลง ทั้งนี้ภายในสัญญาควรระบุให้ชัดเจนด้วยว่า กรณีที่เช่าครบสัญญาหรือกรณียกเลิกการเช่า ถ้ามีทรัพย์สินเสียหายใครเป็นผู้รับผิดชอบ
สรุป ความแตกต่างระหว่างการเซ้งร้าน และการเช่าร้าน
- ส่วนมากการเช่าจะเก็บเป็นรายเดือน สามารถเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เดือน ส่วนการเซ้งขายสิทธิ ส่วนมากจะเป็นการจ่ายเป็นเงินก้อนตามงวดชำระตามกำหนด
- ผู้เซ้งร้าน หรือเซ้งกิจการ มีสิทธิเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง หรือต่อเติมพื้นที่เพื่อต่อยอดทำธุรกิจได้อย่างอิสระ ในขณะที่การเช่าจะมีข้อจำกัดอยู่มาก เช่นหากเช่าเป็นพื้นที่อยู่อาศัยจะไม่สามารถดัดแปลงเป็นพื้นที่ทำธุรกิจได้ หรือหากเปลี่ยนแปลงแล้ว เมื่อครบสัญญาเช่าแล้วจะต้องเปลี่ยนกลับคืน เป็นต้น
- ผู้เซ้งไม่มีสิทธิยกเลิกสัญญาจนกว่าจะครบกำหนด แต่ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาได้เมื่ออยู่ครบตามกำหนด 1 – 3 เดือนเป็นขั้นต่ำ
ก่อนเซ้งร้าน ต้องรู้อะไรก่อน ?
ทำเลที่ตั้ง
ทำเลที่ตั้ง เป็นสิ่งที่สำคัญอันดับต้น ๆ ที่ทุกคนต้องใส่ใจครั้นจะก้าวเข้าสู่โลกธุรกิจ โดยเฉพาะหากพื้นฐานของธุรกิจ หรือการเซ้งร้านของคุณ ตั้งอยู่บนกิจการที่ต้องการการเข้าถึงผู้คน หรือเป็นรูปแบบบริการ ณ ร้านค้า ตั้งแต่ร้านขายของชำ ร้านอาหาร คาเฟ่ และอื่น ๆ อีกมากมาย ซึ่งโดยส่วนมากการราคาการเซ้งร้านจะต้องคำนึงถึงทำเลเป็นหลัง ยิ่งโลเคชั่นดี ใกล้แหล่งชุมชน โรงเรียน บ้านจัดสรร ราคาในการเซ้งร้าน เซ้งกิจการก็ยิ่งสูงมากขึ้น ฉะนั้นจะต้องดูให้ดีว่าราคาคุ้มค่ากับสิ่งที่จะได้ต่อธุรกิจในระยะยาวหรือไม่
กิจการ หรือร้านนั้นติดสัญญาอะไรอยู่หรือไม่
พื้นที่ดังกล่าวที่เรากำลังทำการเซ้งร้าน หรือเซ้งกิจการ เป็นของผู้ปล่อยเซ้งจริง ๆ ไม่ได้ติดสัญญา หรือมีส่วนที่ยังเป็นพื้นที่ที่เช่ายืมผู้อื่นอยู่ก่อน หากเป็นกิจการที่มีสัญญาเช่า หรือต้องเช่าพื้นที่ ควรจะมีสัญญาเช่าที่ชัดเจน และต้องสามารถเปลี่ยนชื่อผู้เช่าในสัญญาได้ หากธุรกิจที่เราจะเซ้งเป็นเช่นนั้น เราก็วางใจได้ในระดับหนึ่งว่าพื้นที่ดังกล่าวจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดตลอดอายุสัญญาเพื่อให้เกิดการหยุดชะงักของรายได้
แต่หากเป็นธุรกิจที่ไม่มีสัญญาเช่า ถ้าเราเจอกิจการแบบนี้ เราอาจตกอยู่ในความเสี่ยงตลอดเวลา เพราะถ้าเจ้าของพื้นที่ตรวจพบหรือมีการเปลี่ยนนโยบายใหม่ ที่ส่งผลเสียต่อกิจการของเราดังนั้นควรตรวจสอบให้ดี
ระยะเวลาในการเซ้งร้าน
ส่วนที่สำคัญมาก ๆ ในการทำสัญญาเซ้งคือข้อตกลงเรื่องเวลา ระยะเวลาในการเซ้งร้าน ระยะเวลาในการเปลี่ยนชื่อสัญญาเช่า เพราะการเซ้งร้าน หรือเซ้งกิจการ ไม่สามารถยกเลิกสัญญาได้ ต่างจากสัญญาการเช่าทั่วไป
ค่าเปลี่ยนชื่อสัญญาเช่า
โดยทั่วไปแล้ว การเซ้งกิจการต่อจำเป็นต้องเปลี่ยนชื่อในสัญญาเช่า ซึ่งมีค่าเปลี่ยนชื่อในสัญญาดังกล่าว คุณตรวจสอบได้จากผู้ให้เซ้ง ทั้งเรื่องค่าเปลี่ยนชื่อและข้อตกลงในการเซ้งกิจการ หรือเซ้งร้าน
ค่าทรัพย์สินทางปัญญา
บางครั้งคุณค่าของธุรกิจ หรือเซ้งกิจการขนาดเล็ก คือองค์ความรู้ที่ถูกสั่งสมมารุ่นต่อรุ่น เช่นร้านข้าวมันไก่ที่มีชื่อเสียง ทำเล และสภาพร้านอาจไม่ได้ดีเท่าไหร่ หากแต่สิ่งที่ผู้เซ้งร้านต้องการคือวิธีการทำ หรือสูตรอาหารต่าง ๆ ที่เป็นหัวใจหลักของกิจการและดึงดูดผู้คนให้เข้ามาซื้อขายต่อ ๆ จนถึงปัจจุบัน ซึ่งทรัพย์สินตรงนี้มีความค่อนข้างละเอียดอ่อน และตีมูลค่ายากมาก ๆ ฉะนั้นจึงเป็นเนื้อหาที่ควรจะต้องพิจารณาอย่างละเอียด อาจเป็นหลักสูตรอาหาร ความรู้ด้านการผลิต ความรู้ด้านการประกอบธุรกิจ และในรูปแบบอื่น ๆ มากมาย
พนักงาน
การเซ้งกิจการ บ่อยครั้งที่เราจะต้องรับผิดชอบทั้งธุรกิจ และพนักงานเก่าที่ทำงานมาตั้งแต่ยุคสมัยของเจ้าของกิจการเก่า จะใช้พนักงานเดิมหรือว่าเราต้องหาพนักงานใหม่ บางกิจการพนักงานมีความสำคัญต่อธุรกิจอย่างมาก เช่น ร้านอาหารจะขายได้ดีหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับฝีมือของแม่ครัว ฉะนั้นยิ่งร้านมีบุคคลากรมากเท่าไหร่ ค่าเซ้งร้านก็จะยิ่งเยอะขึ้น และค่าใช้จ่ายระยะยาวที่เราต้องมีในการรักษากิจการก็จะยิ่งต้องเยอะตาม
ประเมินรายได้ และจุดคุ้มทุน
อีกเรื่องที่สำคัญมาก ๆ คือเราจะต้องวิเคราะห์ว่าค่าใช้จ่ายในการเซ้งร้าน เทียบกับรายได้ที่คาดการณ์ว่าจะได้รับในแต่ละเดือน ซึ่งจะต้องวิเคราะห์ผลกำไรที่จะได้ และแนวโน้มของธุรกิจ ว่าจะไปรอดหรือไม่ และจะต้องอาศัยระยะเวลานานเท่าไหร่ จนกว่าจะคุ้มทุนค่าเซ้งร้าน
เซ้งร้าน ตามหลักกฎหมาย
เซ้งร้าน ในทางกฎหมาย ไม่มีกฎหมายฉบับใดที่บัญญัติไว้ซึ่งคำคำนี้เลย ทั้งในเชิงนิติกรรมหรือธุรกรรม โดยเฉพาะประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ก็ไม่มีคำว่าเซ้ง บัญญัติเอาไว้ แต่ถ้าพลิกดูพจนานุกรม ฉบับราชบัณฑิตยสถาน คำว่า “เซ้ง” มีความหมายว่า โอนสิทธิหรือกิจการไปให้อีกคนหนึ่ง โดยได้ค่าตอบแทน ซึ่งโดยนัยของความหมายคำนี้ ในทางกฎหมายโดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 เอกเทศสัญญา ลักษณะ 4 เช่าทรัพย์ ในหมวด 1 บทเบ็ดเสร็จทั่วไป ได้บัญญัติไว้ในมาตรา 544 ว่า “ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า…”
ดังนั้น ความหมายของคำว่า “เซ้ง” ตามพจนานุกรม จะมีความหมายโดยนัยสอดคล้องกับธุรกรรมของนิติกรรมประเภทสัญญาเช่าทรัพย์ ตามมาตรา 544 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยกำหนดว่า :
- ผู้ให้เซ้งมีสิทธิขายสิทธิให้แก่ผู้เซ้งได้ตั้งแต่ 10-99 ปี โดยจะต้องได้รับเงินก้อนตามงวดชำระที่ได้ตกลงกันไว้
- ผู้เซ้งมีสิทธิตกแต่งต่อเติมตามที่ได้ตกลงไว้กับผู้ให้เซ้ง และต้องระบุในสัญญาอย่างชัดเจนว่าเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง
- ผู้เซ้งไม่มีสิทธิยกเลิกสัญญาในกรณีที่เซ้งมาแล้วทำธุรกิจ หรือดำเนินกิจการได้ไม่ดี การเซ้งร้าน เซ้งอาคาร ฯลฯ ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนระหว่างกัน ทำได้เพียงจ่ายค่าเช่าจนกว่าจะครบสัญญา
- ผู้เซ้งมีสิทธิจะปล่อยเซ้งต่อได้ เช่น สามารถเซ้งร้านให้คนอื่นทำต่อได้อีกเป็นทอด ๆ
นี่เป็นอีกหนึ่งช่องทางในการทำธุรกิจ การเซ้งร้าน หรือเซ้งธุรกิจ อาจเป็นหนึ่งในวิธีการชุบชีวิตให้ธุรกิจ หรือร้านค้าเก่า ๆ ที่เต็มไปด้วยศักยภาพมากมาย แต่แน่นอน การเซ้งร้าน หรือธุรกิจจะต้องใช้ทุนเยอะ และหากใครที่กำลังคิดหาโอกาสใหม่ ๆ แรบบิท แคร์ ขอแนะนำ สินเชื่อส่วนบุคคล เข้าถึงง่าย ได้เงินเร็ว ถูกใจวัยรุ่น วัยสร้างเนื้อสร้างตัว สนใจคลิกเลย
นักเขียนรุ่นไฮบริด เขียนบทความด้านการบริหารเงินส่วนบุคคลและการลงทุนต่าง ๆ กว่า 7 ปี เริ่มต้นที่งานเขียนที่ Rabbit Finance จนย้ายมาที่ Rabbit Care และ Asia Direct
