เรื่องควรรู้เรื่องค่าโอนบ้าน ดอกเบี้ยบ้าน และการรีไฟแนนซ์บ้าน

เป็นที่แน่นอนว่าบ้านและอสังหาฯ แต่ละหลังนั้นมีมูลค่าสูงมาก คนส่วนมากไม่สามารถซื้อบ้านด้วยเงินสดได้ จึงต้องทำการกู้ธนาคารเพื่อมาซื้อบ้าน แต่การกู้ธนาคารนั้นคุณต้องจ่ายดอกเบี้ยบ้าน รวมถึงมีค่าใช้จ่ายอย่างค่าโอนบ้าน และค่าดำเนินการอีกมากมาย ซึ่งเราจะมาบอกข้อควรรู้สำคัญเกี่ยวกับการซื้อบ้านทั้ง 3 ประการ มาให้คุณดังนี้

การกู้เงินมาซื้อบ้านคุณต้องจ่ายดอกเบี้ยทุกครั้ง ซึ่งดอกเบี้ยบ้านนั้น หมายถึงอัตราดอกเบี้ยในรูปแบบของเงินที่คุณต้องจ่ายในแต่ละปี ที่คุณขอเรื่องยื่นกู้ซื้อบ้านหรือขอสินเชื่อบ้านกับทางธนาคาร / สถาบันทางการเงิน ไม่ว่าจะกู้บ้านแบบไหน บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านทาวน์เฮ้าส์ บ้านทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเปล่า ๆ ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยบ้านทั้งสิ้น

การกู้เงินมาซื้อบ้านคุณต้องจ่ายดอกเบี้ยทุกครั้ง ซึ่งดอกเบี้ยบ้านนั้น หมายถึงอัตราดอกเบี้ยในรูปแบบของเงินที่คุณต้องจ่ายในแต่ละปี ที่คุณขอเรื่องยื่นกู้ซื้อบ้านหรือขอสินเชื่อบ้านกับทางธนาคาร / สถาบันทางการเงิน ไม่ว่าจะกู้บ้านแบบไหน บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านทาวน์เฮ้าส์ บ้านทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ หรือที่ดินเปล่า ๆ ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยบ้านทั้งสิ้น

ดอกเบี้ยบ้านมีทั้งหมดกี่ประเภท?

ดอกเบี้ยบ้านอ้างอิงจากสถาบันการเงินหรือธนาคารชั้นนำจะมีทั้งหมด 3 ประเภทดังนี้

1. ดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัว (Floating rate loan) เป็นดอกเบี้ยที่จะขึ้นหรือลงไปอย่างไม่ตายตัว ณ เวลาปัจจุบัน ตามที่แต่ละธนาคารกำหนด บางปีอาจมีการปรับขึ้นหลายครั้ง บางปีอาจมีการปรับลงหลายครั้ง หรือบางปีอาจไม่มีการปรับเลย สรุปก็คือจะเป็นการเสี่ยงดวงขึ้นกับเศรษฐกิจและนโยบายของทางธนาคารนั่นเอง

2. ดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่ (Fixed rate loan) เป็นดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนดอัตราตายตัว ไม่มีเพิ่ม ไม่มีลด เรทเปอร์เซ็นต์ดอกเบี้ยตามวันและเวลาที่กำหนด ทั้งนี้จะมีทั้งหมด 3 ประเภทคือ

• ดอกเบี้ยแบบลอยตัวตลอดสัญญากู้ โดยดอกเบี้ยจะถูกกำหนดไว้ตายตัวไปตลอด ไม่มีปรับขึ้นหรือปรับลงตลอดสัญญากู้
• ดอกเบี้ยคงที่เป็นระยะเวลาสั้น ๆ ในช่วงแรกประมาณ 1-5 ปี จากนั้นจะเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว
• ดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นเป็นขั้นบันไดในช่วงแรก จากนั้นจะเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว เช่น ปีแรกอาจกำหนดคงที่ไว้ 2% ปีที่สองจะถูกกำหนดไว้ 3% และปีที่สามถูกกำหนดไว้ 4% (เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ แบบขั้นบันได) หลังจากนั้นจะปล่อยแบบลอยตัวในปีที่สี่ เป็นต้นไป
  
  

3. ดอกเบี้ยบ้านคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan) เป็นดอกเบี้ยที่มีอัตราคงที่ในช่วง 1-5 ปีแรก พอครบกำหนดก็จะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยอีกครั้งในช่วงประมาณปีที่ 6-10 แต่จะเป็นดอกเบี้ยคงที่เช่นกัน แล้วพอผ่านไปสักประมาณปีที่ 10-15 ก็จะมีการปรับดอกเบี้ยอีกครั้ง ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยจะอ้างอิงกับต้นทุนพันธบัตรที่บวก 2.5%

ทั้งนี้ก่อนเลือกสินเชื่อกู้บ้านควรศึกษาอัตราดอกเบี้ยให้ดีเสียก่อน แล้วเลือกประเภทดอกเบี้ยบ้านที่เหมาะกับตัวคุณเองมากที่สุด

อัตราดอกเบี้ยบ้านขึ้นกับอะไร?

หลายคนอาจสงสัยเพราะบางกรณีที่มีคนเดินเข้าไปขอสินเชื่อบ้านที่ธนาคารเดียวกัน แต่ธนาคารกลับยื่นข้อเสนอและอัตราดอกเบี้ยที่ต่างกัน น้องแคร์ จึงขออธิบายให้ทุกท่านเข้าใจ เนื่องจากการคิดอัตราดอกเบี้ยบ้านนั้นมีปัจจัยหลายประการคือ

• ธนาคารแต่ละแห่งมีอำนาจในการคิดดอกเบี้ยในอัตราที่แตกต่างกันทั้งอัตราดอกเบี้ยแบบ MRR MOR และ MLR เนื่องจากนโยบาย การดำเนินธุรกิจ ความมั่นคง และต้นทุนของแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน เช่น ธนาคาร A อาจปล่อยอัตราดอกเบี้ย MRR เริ่มต้นที่ 3% แต่ธนาคาร B ที่อยู่ข้าง ๆ กันอาจปล่อยที่ 3.2% เป็นต้น แต่ที่เหมือนกันคือทุกธนาคารจะต้องติดประกาศอัตราดอกเบี้ยให้ชัดเจนตามกฎหมายเพื่อให้ลูกค้าได้ทราบ
• ธนาคารจะประเมินอัตราดอกเบี้ยจากประวัติทางการเงิน หากมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดีก็มีโอกาสที่ธนาคารคิดดอกเบี้ยราคาแพง
• ธนาคารจะประเมินอัตราดอกเบี้ยบ้านจากความมั่นคงทางการเงินของผู้กู้ หากผู้ขอสินเชื่อมีการงานมั่นคง มีรายรับเข้าทุกเดือน มีรายได้ดี มีความสามารถในการชำระหนี้สูง ธนาคารก็จะพิจารณาว่าเป็นลูกค้าความเสี่ยงต่ำ ซึ่งมีโอกาสที่จะปล่อยดอกเบี้ยต่ำด้วยเช่นกัน แต่ถ้าลูกค้าท่านใดที่สถานะทางการเงินไม่ดีธนาคารก็มองว่าเป็นลูกค้าที่มีความเสี่ยงสูง ก็อาจปล่อยดอกเบี้ยบ้านในอัตราที่สูงกว่าลูกค้าปกติ
  
  

ด้วยเหตุนี้หากคุณมีแผนที่จะยื่นกู้บ้านในอนาคต ควรพยายามแต่งประวัติทางการเงินให้ออกมาขาวสะอาด มีเงินในบัญชีเข้าทุกเดือน เพื่อเพิ่มโอกาสยื่นกู้ซื้อบ้านผ่านและได้ดอกเบี้ยต่ำนั่นเอง

อยากลดดอกเบี้ยบ้านต้องทำอย่างไรบ้าง?

ดอกเบี้ยบ้านดูเผินแล้วอาจมองว่ามีอัตราแค่ 2-5 เปอร์เซ็นต์ แต่ถ้าคุณยื่นกู้เป็นเงินก้อนใหญ่หลายล้าน ก็อาจต้องจ่ายแบบจุก ๆ ได้ ทางที่ดีเราควรหาทางลดอัตราดอกเบี้ยบ้านไว้ แม้จะลดได้เล็กน้อยแต่ก็จะช่วยลดภาระการเงินของคุณได้อย่างเห็นผลเลยทีเดียว ซึ่งเราจะแนะนำเทกนิคการลดดอกเบี้ยให้ดังนี้

1. เพิ่มเงินดาวน์บ้านเยอะ ๆ ยิ่งเงินดาวน์บ้านเยอะเท่าไหร่ภาระหนี้ของคุณก็ยิ่งน้อยเท่านั้น รวมถึงยังเป็นการทำให้ธนาคารเห็นว่าคุณมีสถานะทางการเงินที่มั่นคงและน่าเชื่อถือ อาจทำให้ธนาคารคิดดอกเบี้ยบ้านในเรทต่ำได้
   
   

2. พยายามโปะเงินต้นเพื่อลดดอกเบี้ย การขอสินเชื่อบ้านมักจะเป็นสัญญาแบบลดต้นลดดอก ให้คุณลองโปะเงินต้นไปทุกครั้งเมื่อมีเงินก้อนเข้ามา อย่างเช่นเงินจากโบนัส หรือเงินที่ได้จากการประกอบอาชีพเสริม เป็นต้น แต่ให้คำนวณจ่ายในจำนวนที่เราจ่ายไหวได้จริง ๆ ไม่กระทบต่อการเงิน เช่น หากคุณต้องผ่อนบ้านเดือนละ 15,000 หากได้โบนัสมาก็อาจผ่อนเพิ่มในเดือนนั้นไปเป็น 25,000 บาท เป็นต้น
   
   

3. เลือกรีไฟแนนซ์บ้าน เพราะเมื่อคุณกู้ซื้อบ้านธนาคารมักจะปล่อยดอกเบี้ยบ้านต่ำในช่วงปีแรก ๆ พอผ่านไปสักระยะดอกเบี้ยจะมีอัตราสูงขึ้น การรีไฟแนนซ์ก็จะเป็นการขอสินเชื่อรอบใหม่เพื่อโปะหนี้เดิม ธนาคารใหม่ก็จะเสนออัตราดอกเบี้ยให้คุณถูกขึ้นนั่นเอง หรือจะลองรีไฟแนนซ์กับทางธนาคารเดิมก็ได้แต่จะเป็นการขอยื่นเรื่องลดดอกเบี้ย
   
   

4. พยายามเป็นลูกหนี้ที่ดี หากคุณจ่ายหนี้ตรงตามเวลาอย่างครบถ้วน ธนาคารก็จะพิจารณาว่าคุณเป็นลูกหนี้ชั้นดี การยื่นเรื่องขอลดดอกเบี้ยหรือรีไฟแนนซ์ก็จะทำได้ง่ายขึ้น

ค่าโอนบ้านเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องคำนึกหลังจากการกู้ซื้อบ้าน โดยค่าโอนบ้านคือ เงินค่าดำเนินการที่จะต้องจ่ายให้กับกรมที่ดินซึ่งเป็นหน่วยงานภาครัฐ ในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของบ้านจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยผู้ขายอาจเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้าน หรือผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้าน หรือทั้งสองฝ่ายรับผิดชอบร่วมกันก็ได้ตามแต่ตกลง เนื่องจากไม่ได้มีข้อกำหนดในทางกฎหมาย

แต่หลัก ๆ ทั่วไปแล้ว ค่าโอนบ้านจะแบ่งความรับผิดชอบที่ต้องจ่ายคือ

• ผู้ซื้อ-และผู้ขายบ้าน จะแบ่งกันจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านฝ่ายละครึ่ง
• ผู้ขายบ้าน มักจะออกค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ผู้ซื้อบ้าน มักจะออกค่าจดจำนองบ้าน ทั้งนี้ค่าโอนบ้านไม่ถูกกำหนดตายตัวว่าฝ่ายไหนเป็นผู้จ่าย ทางที่ดีผู้ซื้อและผู้ขายควรทำความเข้าใจและตกลงกันก่อนซื้อขายว่าใครจะออกค่าใช้จ่ายในอัตราส่วนเท่าไหร่ เพื่อป้องกันปัญหาในวันโอน
  
  
  

ค่าโอนบ้านต้องจ่ายราคาเท่าไหร่?

ค่าโอนบ้านจะแบ่งรายละเอียดออกเป็นรายจ่ายต่าง ๆ ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน จำนวน 2% ของราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มักจะจ่ายร่วมกับระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ล่าสุดทางกรมที่ดินได้ลดราคาค่าธรรมเนียมโอนบ้านเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นอาคารที่พักอาศัย อาคารพาณิชย์ ราคาประเมินไม่เกิน 3 ล้านบ้าน

2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จำนวน 3.3% ของราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยจะเสียก็ต่อเมื่อผู้ขายถือครองบ้านไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี โดยส่วนนี้ผู้ขายมักเป็นผู้จ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

3. ค่าอากรแสตมป์ จำนวน 0.5% ของราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยส่วนมากผู้ขายเป็นฝ่ายจ่าย หากเสียค่าค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่ต้องจ่ายส่วนนี้

4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จะจ่ายเมื่อกรณีที่ผู้ขายนั้นเป็นบุคคลธรรมดา เพราะถือว่าเป็นรายได้จากการค้าขาย

5. ค่าจดจำนอง จำนวน 1% ของเงินกู้ทั้งหมดแต่ไม่เกิน 200,000 บาทเมื่อยื่นกู้เงินกับไฟแนนซ์ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ซื้อบ้านจะเป็นฝ่ายรับผิดชอบ แต่ล่าสุดนี้ทางกรมที่ดินได้ลดราคาค่าจดจำนองเหมือนค่าโอนบ้าน โดยลดเหลืออัตรา 0.01% สำหรับบ้านที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท

สรุปแล้วค่าโอนบ้านจะมีหลาย ๆ อย่างประกอบ แต่หลัก ๆ แล้ว ยิ่งบ้านที่มีราคาแพงค่าโอนบ้านแพงขึ้นตามแน่นอน

ซื้อบ้านมือสองต้องจ่ายค่าโอนบ้านหรือไม่?

ไม่ว่าคุณจะซื้อบ้าน คอนโด ทาวน์โฮมต่าง ๆ มือ 1 จากทางโครงการ หรือจะซื้อบ้านมือสองต่อจากคนอื่น จะต้องมีการจ่ายค่าโอนบ้านทั้งสิ้น ซึ่งคุณจะต้องสอบถามกับทางผู้ขายก่อนว่าผู้ขายจะออกค่าใช้จ่ายในส่วนใดบ้าง ให้จำไว้เสมอว่าทุกการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภททางภาครัฐจะต้องมีหน้าที่ดำเนินการซื้อขาย และเมื่อไหร่ที่รัฐเข้ามาดำเนินการให้ก็ต้องมีค่าธรรมเนียม ซึ่งค่าโอนบ้านก็เช่นกัน

เอกสารประกอบค่าโอนบ้าน

หลังจากที่แต่ละฝ่ายตกลงกันเรื่องค่าโอนบ้านกันไปแล้ว ให้เดินทางไปยังกรมที่ดิน เพื่อยื่นเรื่องการโอนบ้าน โดยเตรียมเอกสารให้พร้อมดังนี้

1. บัตรประชาชนฉบับจริง พร้อมสำเนา
2. ทะเบียนบ้านฉบับจริง พร้อมสำเนา
3. โฉนดที่ดิน
4. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) สำหรับกรณีที่รับมอบอำนาจมา
5. สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)
6. สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)
   
   

หลังจากยื่นหลักฐานแล้ว ทางเจ้าหน้าที่ดำเนินการประเมินราคาบ้าน และคำนวณค่าโอนบ้านให้ได้ทราบ หลังจากที่ได้บ้านแสนสุขมาครอบครองแล้วก็อย่าลืมป้องกันบ้านของคุณกับประกันภัยบ้านด้วย โดยประกันภัยบ้านจะช่วยในค่าซ่อมต่าง ๆ เมื่อบ้านเสียหาย รวมถึงให้เงินชดเชยกรณีที่บ้านไฟไหม้หรือเกิดภัยพิบัติต่าง ๆ

อยากลดภาระค่าโอนบ้านต้องทำอย่างไร?

จากข้อมูลที่ให้ไปเบื้องต้นว่ายิ่งบ้านที่มีราคาแพง ค่าโอนบ้านทั้งหมดก็ย่อมแพงขึ้นด้วย แม้จะคิดออกมาไม่กี่ % แต่ถ้ายิ่งบ้านราคาเกิน 10 ล้าน บอกเลยว่าจ่ายค่าดำเนินการจุก ๆ แน่นอน ซึ่งเราแนะนำการลดภาระค่าโอนบ้านดังนี้

• หากซื้อบ้านกับทางโครงการให้ศึกษาว่าทางโครงการจะช่วยออกค่าโอนบ้านในส่วนใดบ้าง ยิ่งโครงการออกค่าธรรมเนียมให้ทั้งหมดได้ก็ยิ่งดี หรืออย่างน้อยก็แบ่งภาระช่วยกันออกค่าธรรมเนียมฝ่ายละครึ่ง
• พยายามซื้อบ้านเงินสด หรือดาวน์บ้านจำนวนเยอะ ๆ เพื่อลดจำนวนเงินกู้ ซึ่งนอกจากจะทำให้คุณผ่อนสบายขึ้นแล้วยังช่วยลดค่าจดจำนองได้ด้วย
• หากคุณเป็นผู้ขายบ้านมือสองให้ผู้อื่น แนะนำว่าให้ขายบ้านหลังจากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี เพราะจะไม่ต้องเสียค่าโอนบ้านในส่วนของค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

สิ่งสุดท้ายคือการลดดอกเบี้ยด้วยการรีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งการรีไฟแนนซ์บ้านคือการขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์จากธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อปลดภาระสินเชื่อบ้านที่มีอยู่เดิม โดยปกติแล้ว คนส่วนใหญ่จะ Refinance บ้านเพื่อลดดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้าน ซึ่งช่วยให้ผ่อนบ้านได้หมดเร็วขึ้น หรืออาจขอรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อลดภาระการผ่อนชำระในแต่ละเดือนหรือยืดระยะเวลาในการผ่อนให้นานขึ้น

คำแนะนำที่หลายคนคงเคยได้ยินเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์บ้าน คือควร Refinance บ้านทุก ๆ 3 ปี ทั้งนี้เป็นเพราะว่าในช่วง 2-3 ปีแรก ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดดอกเบี้ยสินเชื่อในอัตราโปรโมชัน และหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ทำให้อัตราดอกเบี้ยที่ต้องเสียในปีถัด ๆ ไปสูงขึ้น และโดยทั่วไปสัญญากู้จะระบุเงื่อนไขให้รีไฟแนนซ์ได้หลังจากผ่อนบ้านไปแล้วอย่างน้อย 3-5 ปี

เช่น สมมุติว่าเรากู้เงินซื้อบ้านเป็นจำนวนเงินทั้งหมด 5 ล้าน โดยได้อัตราดอกเบี้ยโปรโมชันในช่วง 2 ปีแรก ในช่วงนั้นดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านจะยังถูกอยู่ แต่หลังจากนั้นเมื่อเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว ก็อาจทำให้ดอกเบี้ยแพงขึ้น เมื่อครบระยะเวลาตามที่ระบุในสัญญากู้แล้ว เราสามารถรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ เพื่อหาเงื่อนไขการผ่อนชำระที่ดีกว่าเดิมด้วยการลดดอกเบี้ย ลดยอดผ่อนต่อเดือน หรือยืดระยะเวลาการผ่อนให้นานขึ้น

รีไฟแนนซ์บ้าน มีขั้นตอนอย่างไร

1. ตรวจสอบสัญญากู้บ้าน ขั้นตอนแรกในการรีไฟแนนซ์บ้านคือตรวจสอบสัญญากู้บ้านดูว่าสามารถเริ่ม Refinance บ้านได้เมื่อไหร่ โดยปกติแล้ว สัญญากู้บ้านส่วนมากจะระบุให้สามารถเริ่มรีไฟแนนซ์บ้านได้เมื่อผ่อนไปแล้ว 3 ปี

2. ขอรายการสรุปยอดหนี้สินเชื่อบ้าน ติดต่อกับธนาคารที่มีสินเชื่อบ้านเดิมอยู่เพื่อขอรายการสรุปยอดหนี้สินเชื่อไปรีไฟแนนซ์บ้าน โดยค่าใช้จ่ายในขั้นตอนนี้ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารและบางธนาคารอาจไม่มีค่าใช้จ่าย

3. ยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ หลังจากได้สรุปยอดหนี้แล้ว ให้นำเอกสารดังกล่าวไปยื่นขอรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ ซึ่งทางธนาคารเดิมอาจยื่นข้อเสนอรีเทนชั่นให้ ควรพิจารณาดูว่าคุ้มค่ากว่าการย้ายหรือไม่

4. เลือกธนาคารที่ใช่ ลองนำข้อมูลของหลาย ๆ ธนาคารมาเทียบกัน โดยพิจารณาว่าอัตราดอกเบี้ยที่รีไฟแนนซ์บ้านจะต้องต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน รวมถึงพิจารณาเงื่อนไขเรื่องจำนวนเงินผ่อนต่องวดและระยะเวลาการผ่อนชำระด้วย

5. เตรียมเอกสาร การรีไฟแนนซ์บ้านมีเอกสารที่ต้องเตรียมคล้ายการขอยื่นกู้บ้านใหม่อีกรอบ ซึ่งเอกสารที่แต่ละธนาคารต้องการมักจะคล้ายกัน ได้แก่ เอกสารข้อมูลส่วนบุคคลที่ใช้ในการยืนยันตัวตนกับธนาคาร เอกสารแสดงหลักประกันที่นำมา Refinance บ้านและเอกสารแสดงรายได้

6. ยื่นขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้าน หลังจากยื่นเอกสารรีไฟแนนซ์บ้านแล้ว ทางธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินราคาหลักประกันประกอบการอนุมัติ และเมื่อได้รับการอนุมัติ ทางเจ้าหน้าที่ธนาคารจะแจ้งให้เราติดต่อธนาคารเดิมเพื่อนัดวันไถ่ถอน

7. ทำสัญญาและจดจำนองที่กรมที่ดิน ไปที่สำนักงานที่ดิน ณ เขตที่ตั้งของทรัพย์สินพร้อมเจ้าหน้าที่จากธนาคารเดิมและธนาคารที่จะรีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ และทำสัญญาจำนองที่กรมที่ดินในวันเดียวกัน

รีไฟแนนซ์บ้าน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ควรพิจารณาเมื่อตัดสินใจว่าควร Refinance บ้านหรือควรทำ Retention กับธนาคารเดิม โดยควรคำนวณว่าค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์จะคุ้มค่ากับจำนวนเงินที่ประหยัดได้จากดอกเบี้ยที่ลดลงหรือไม่ ปกติแล้วค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์จะมีดังนี้

• ค่าประเมินราคา (อาจมีค่าใช้จ่ายหรือไม่มีก็ได้ โดยขึ้นอยู่กับโปรโมชันของธนาคาร)
• ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ซึ่งจ่ายให้กับกรมที่ดิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงิน (ไม่เกิน 10,000 บาท)
• ค่าประกันอัคคีภัย (ต้องทำทุก 1-3 ปีตามที่กฎหมายกำหนด)
• ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ของธนาคาร
  
  

นอกจากนี้ ในกรณีที่รีไฟแนนซ์บ้านโดยยังไม่ครบกำหนดตามสัญญากู้ ก็จะมีค่าปรับประมาณ 0%-3% ของวงเงินกู้ โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่แต่ละธนาคารกำหนด ดังนั้น หากต้องการรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนดจริง ๆ ควรพิจารณาค่าใช้จ่ายส่วนนี้เพิ่มด้วย

รีไฟแนนซ์บ้าน เพิ่มวงเงินได้ไหม

หลายคนอาจสงสัยว่าเราสามารถรีไฟแนนซ์บ้าน เพิ่มวงเงินได้หรือไม่ คำตอบคือ เมื่อเรา Refinance บ้าน เราสามารถขอวงเงินกู้เพิ่มได้โดยใช้วงเงินส่วนต่างจากการรีไฟแนนซ์บ้านใหม่ ซึ่งเป็นการนำราคาประเมินบ้านมาหักด้วยยอดหนี้คงเหลือ วงเงินส่วนต่างดังกล่าวจะเป็นวงเงินอเนกประสงค์ที่สามารถขอกู้เพิ่มมาใช้จ่ายได้

เช่น สมมุติว่าซื้อบ้านมาในราคา 5 ล้านบาท เมื่อผ่านไป 3 ปี เราต้องการรีไฟแนนซ์บ้าน เพิ่มวงเงิน โดยมียอดหนี้เหลืออยู่ 4 ล้านบาท หลังจากยื่นเรื่องแล้ว สถาบันการเงินที่รีไฟแนนซ์กำหนดวงเงินสินเชื่อไว้ที่ 90% ของราคาประเมินบ้านและราคาประเมินบ้านในปัจจุบันอยู่ที่ 6 ล้านบาท วงเงินที่สามารถกู้ได้สูงสุดก็จะอยู่ที่ 5.4 ล้านบาท เราสามารถนำวงเงิน 4 ล้านบาทไปปิดยอดที่ธนาคารเดิม แล้วนำวงเงินส่วนเหลืออยู่ 1.4 ล้านบาทไปกู้เป็นสินเชื่ออเนกประสงค์แล้วผ่อนจ่ายค่างวดไปพร้อมกับค่าผ่อนบ้านปกติได้

รีไฟแนนซ์บ้าน ใช้เวลากี่วัน

หากคุณกำลังหาข้อมูลเกี่ยวกับเวลาที่ใช้ในการรีไฟแนนซ์บ้าน โดยปกติแล้วหลังจากที่คุณได้ยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์พร้อมกับส่งเอกสารที่เกี่ยวข้องเรียบร้อยแล้ว ธนาคารจะทำการนัดหมายเพื่อส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินราคาหลักประกันและดำเนินการตรวจสอบข้อมูลเครดิต ซึ่งกระบวนการนี้จะใช้เวลาประมาณ 2-4 สัปดาห์

ดังนั้น หากคุณต้องการทำการรีไฟแนนซ์บ้าน ควรจะเลือกธนาคารที่ต้องการ เตรียมเอกสารให้ครบถ้วน และยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ตั้งแต่ก่อนผ่อนครบ 3 ปี เพราะธนาคารใหม่ต้องใช้เวลาพิจารณา ประเมินราคา และทำเรื่องอนุมัติสินเชื่อ หากยื่นเรื่องก่อนก็จะทำให้คุณได้เริ่มผ่อนบ้านกับธนาคารใหม่ได้เร็วที่สุด โดยคุณสามารถยื่นเรื่องรีไฟแนนซ์บ้านกับธนาคารใหม่ได้ตั้งแต่ 1-2 เดือนก่อนครบสัญญากับธนาคารเก่า

รีไฟแนนซ์บ้าน ไม่เช็คภาระหนี้

การรีไฟแนนซ์บ้าน ไม่เช็คภาระหนี้ได้ไหม เป็นคำถามที่ผู้คนส่วนใหญ่สงสัยเมื่อต้องการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อรีไฟแนนซ์บ้าน อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่หลายคนพบคือยังมีภาระหนี้เก่าที่ค้างชำระกับสถาบันการเงินอื่น ๆ อยู่ ทำให้กังวลว่าจะไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อ แต่ที่จริงแล้วคำว่า "รีไฟแนนซ์บ้านไม่เช็คภาระหนี้" นั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย เนื่องจากทุกสถาบันการเงินในประเทศไทยจะทำการตรวจสอบภาระหนี้และประวัติการชำระหนี้โดยใช้ "เครดิตบูโร" เป็นฐานข้อมูลเดียวกัน ซึ่งเครดิตบูโรจะแสดงข้อมูลภาระหนี้ของผู้สมัครในระบบ

อย่างไรก็ตาม ข้อมูลในเครดิตบูโรก็เป็นเพียงหนึ่งในเกณฑ์การพิจารณาเท่านั้น ซึ่งสถาบันการเงินแต่ละที่ก็จะมีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่แตกต่างกันไป ดังนั้น ถ้าหากคุณต้องการรีไฟแนนซ์บ้านจริง ๆ อาจะลองปรึกษากับสถาบันการเงินแต่ละแห่งดูก่อนเพื่อให้เจ้าหน้าที่สินเชื่อให้คำแนะนำในการขอรีไฟแนนซ์ได้

และนี่ก็คือเคล็ดลับ 3 ข้อเกี่ยวกับการซื้อบ้านที่คุณต้องรู้ หากคุณนำไปปฏิบัติตามย่อมทำให้คุณประหยัดเงินเก็บไปได้มากมายเลยทีเดียว