สัญญาจะซื้อจะขาย แตกต่างจากสัญญาซื้อขายอย่างไร ? ทำไมถึงต้องทำด้วย ?

หลายคนที่กำลังคิดจะซื้อบ้าน ซื้อที่ดิน หรือแม้กระทั่งซื้อคอนโด มีสิ่งหนึ่งที่หลายคนมองข้าม แต่มีความสำคัญมาก ๆ ไม่แพ้อย่างอื่น คือการทำสัญญาจะซื้อจะขาย… ซึ่งเป็นสัญญาที่ควรทำการเซ็นสัญญาซื้อขายจริงเสมอ แต่เจ้าสัญญานี้คืออะไร ? มีความจำเป็นขนาดไหน ? และต้องร่างสัญญาอะไรบ้าง ? อยากรู้ต้องอ่านต่อเลย !

สัญญาจะซื้อจะขาย หรือคำมั่นในการซื้อขาย คือรูปแบบของสัญญาการซื้อ-ขาย ซึ่งจะเกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญาในวันที่ทำสัญญา โดยมีการตกลงกันว่าจะโอนกรรมสิทธิ์หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายให้เสร็จสิ้นในภายภาคหน้า โดยจะเป็นรูปแบบสัญญาที่ใช้ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ไม่ได้ใช้ซื้อขายทรัพย์สินใดอื่น

การทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นเป็นสัญญาที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ แต่มีเจตนาที่จะซื้อ-ขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคต สัญญารูปแบบนี้สามารถใช้เพียงการตกลงกันแบบไม่เป็นลายลักษณ์อักษรได้ แต่มีหนังสือสัญญาเป็นหลักฐานสำคัญในกรณีที่มีฝ่ายใดผิดสัญญา

สัญญาประเภทนี้นิยมใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือคอนโด เนื่องจากมีมูลค่าสูง ผู้ซื้ออาจต้องใช้เวลาในการดำเนินการกู้ยืมเงินมาใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ การทำสัญญาจะซื้อ-จะขายก็เหมือนการจองว่าจะซื้อบ้านหลังนั้นหลังจากที่ดำเนินการกู้สำเร็จ

หลายคนอาจยังเข้าใจผิดว่าสัญญาทั้ง 2 รูปแบบเหมือนกัน แต่ความจริงแล้วสัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขาย ไม่เหมือนกัน โดยหัวใจสำคัญคือสัญญาจะซื้อจะขายจะเป็นสัญญา หรือข้อตกลงที่ทำก่อน แล้วจึงค่อยไปทำสัญญาซื้อขายที่ถูกต้องทางกฎหมายจริง ๆ โดยสัญญาซื้อขาย สัญญาซื้อขายหรือ ทด 13 คือ การมอบกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา เช่น หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน จะทำให้เราเป็นเจ้าของที่ดินนั้นทันที โดยหากสัญญาซื้อขายผิดพลาด อาจจะนำไปสู่การฟ้องร้อง หรือการทะเลาะเบาะแว้งได้เลย ฉะนั้นจึงจำเป็นอย่างมากที่จะต้องเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย

หัวใจสำคัญในการทำสัญญาจะซื้อจะขายก็เพื่อเพิ่มความมั่นใจว่าสัญญาที่ได้ทำมีรายละเอียดที่ถูกต้อง เหมาะสม และไม่มีข้อผิดพลาดใด ๆ อย่างแน่นอน เพราะหากไปทำสัญญาฉบับจริง หรือสัญญาซื้อขาย ทด. 13 ซึ่งมีผลใช้จริงทางกฎหมาย แล้วเกิดความผิดพลาด เข้าใจคลาดเคลื่อนไม่ตรงกัน จะมาแก้ไขก็อาจจะยาก ต้องใช้หลากหลายขั้นตอน ฉะนั้นก็ควรจะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนเพื่อความมั่นใจของข้อตกลงทั้งสองฝ่าย โดยเฉพาะในกรณีของการซื้อขายบ้าน และที่ดินที่มีมูลค่าสูง และมีข้อมูลที่ละเอียดอ่อน

นอกจากนั้นยังสามารถใช้สัญญาจะซื้อจะขาย มาเก็บไว้เทียบกับสัญญาซื้อขายฉบับสุดท้าย ว่าตรงกันหรือไม่ ผู้ขาย หรือผู้ซื้อไม่ได้นำสัญญาไปเปลี่ยนแปลงก่อนซื้อขายจริง ๆ

มีอยู่ 2 ประเภท แบ่งตามลักษณะอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขาย ตามนี้ :

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

รูปแบบแรกคือซื้อขายบ้าน และที่ดิน โดยรวมถึงที่ดินเปล่า หรือที่ดินเปล่าพร้อมบ้าน หรืออาคารภายในพื้นที่โดยทั้งหมดทั้งสิ้นล้วนใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินทั้งสิ้น เป็นสัญญาที่ระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) หากมีสิ่งปลูกสร้างก็ต้องลงรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง และมักจะมีระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไม่นานมาก ให้เวลาประมาณ 1-3 เดือน ซึ่งเป็นเวลาที่เพียงพอจะอนุมัติการกู้ซื้อได้

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

การซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด จะต้องใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด โดยต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) มีการลงรายละเอียดโครงการ และระบุห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จก็จะมีระยะเวลาการโอนที่นานขึ้นถึง 12-24 เดือน หรือประมาณ 1-2 ปี แต่หากเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว หรือคอนโดมือสองก็มักจะให้ระยะเวลาที่ใกล้เคียงกับสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน

การทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นคล้ายคลึงกับการทำสัญญาประเภทอื่น ๆ โดยต้องมีความพิถีพิถันในการเขียนสัญญาให้ครบถ้วนและถูกต้องตามเจตนารมณ์และกฎหมาย โดยรายละเอียดสำคัญที่ต้องระบุในสัญญาซื้อขายได้แก่ ชื่อของคู่สัญญา ชื่อ-นามสกุลของผู้ขายต้องระบุชัดเจนว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และมีชื่ออยู่ในโฉนด และถ้าโฉนดมีชื่อหลายคนต้องระบุชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคน นอกจากนี้ยังต้องมีการลงลายมือชื่อของผู้ซื้อและพยานรับทราบเพื่อยืนยันว่าได้รับรู้ข้อความในสัญญาครบถ้วน

ชื่อของคู่สัญญา

ชื่อจริง - นามสกุลจริงจะต้องมีระบุให้ครบทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย ซึ่งหากโฉนดนั้น ๆ มีผู้ถือมากกว่าหนึ่งคน ให้ระบุชื่อจริง - นามสกุลของทุกคนเข้าไปในสัญญาจะซื้อจะขายด้วย

ทรัพย์สินที่ตกลงจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน คอนโด หรืออาคาร จำเป็นต้องระบุให้ชัดเจนและครบถ้วนว่าตกลงจะซื้อขายอะไรบ้าง พื้นที่มีขนาดกี่ตารางวา และนอกเหนือจากนั้นเรายังสามารถระบุสิ่งของที่มาพร้อมอสังหาริมทรัพย์ด้วย เช่นเฟอร์นิเจอร์ แอร์ มิเตอร์น้ำ-ไฟ และอื่น ๆ โดยสามารถทำรายชื่อสิ่งของแนบท้ายสัญญาได้ และสามารถทำให้มูลค่าในการซื้อขายที่กำลังจะเกิดขึ้นมีการเปลี่ยนแปลงได้

ราคาที่ตกลงซื้อขาย

นี้คือส่วนที่จะต้องระบุไว้อย่างชัดเจนมาก ๆ โดยสามารถระบุราคาซื้อขายตามที่ผู้ซื้อ และผู้ขายตกลงร่วมกัน ซึ่งรู้แบบการขายสามารถออกแบบได้ตามความเหมาะสม ไม่ว่าจะเป็นการขายแบบเหมารวม ขายเป็นราคาต่อตารางวา (กรณีที่ซื้อขายเฉพาะที่ดิน) หรือเป็นตารางเมตร (กรณีซื้อขายห้องชุด) ก็ได้

การชำระเงิน

อีกข้อตกลงที่จะต้องระบุอย่างชัดเจนคือการชำระเงิน เพราะส่วนมากแล้วการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นรูปแบบของการผ่อนจ่าย เป็นงวด ฉะนั้นสิ่งที่จะต้องอยู่ในสัญญาจะซื้อจะขายด้วยก็คือต้องการจ่ายแบบไหน (จ่ายด้วยเงินสด / โอนจ่าย / เช็ก) เวลาไหนต้องจ่าย เพื่อให้เป็นไปตามสัญญา หากไม่เป็นไปตามสัญญาสามารถดำเนินการทางกฎหมายได้ง่ายและชัดเจน เช่น จ่ายมัดจำไว้ก่อนส่วนหนึ่ง ส่วนที่เหลือทั้งหมดจะจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการยืนยันว่าซื้อแน่นอน หรือกำหนดผ่อนเป็นงวด ๆ จนครบแล้วค่อยไปโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้ หรือชำระทั้งหมดก็ได้ตามแต่ตกลงกัน

ซึ่งนอกจากนั้นภายในสัญญาจะซื้อจะขายควรที่จะระบุกรณีรอมชอมการชำระเงินไว้ด้วย เช่นหากบางเดือนผู้ต้องซื้อที่ดิน หรือซื้อคอนโด ไม่สามารถจ่ายได้ จะให้สิทธิ์การจ่ายล่าช้าเป็นระยะเวลาเท่าไหร่ หรือสามารถเปลี่ยนเวลาจ่ายจากต้นเดือนเป็นปลายเดือนได้ในกรณีใดได้บ้าง ? เพื่อเป็นการป้องกันการผิดใจเรื่องของการผ่อนล่าช้า เป็นต้น

กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์

นี่คือสิ่งที่ทำให้สัญญาจะซื้อจะขาย แตกต่างจากสัญญาซื้อขาย จึงเป็นสิ่งที่สำคัญอย่างมากสิ่งสำคัญ คือต้องระบุลงในสัญญาเลยว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อไร วันที่เท่าไหร่ หรือกำหนดเป็นเงื่อนไขไว้ เช่น จะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อบ้านสร้างเสร็จแล้ว โอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระเงินเสร็จสิ้นแล้ว เป็นต้น แต่โดยปกติการนัดโอนกรรมสิทธิ์มักทำในวันและเวลาเดียวกัน

ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และภาษี

นอกจากค่าโอนบ้านแล้ว ยังจะต้องมีค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และภาษีในการซื้อขายที่ดินอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในการโอนบ้าน โอนคอนโด หรือโอนที่ดิน ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ซื้อจะรับผิดชอบ หรือตกลงจ่ายคนละครึ่งกับผู้จะขาย ในส่วนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าภาษีต่าง ๆ ผู้จะขายรับผิดชอบ อย่างไรก็ดีค่าใช้จ่ายในแต่ละส่วนอาจขึ้นอยู่กับผู้จะซื้อและผู้จะขายตกลงกันอีกที แต่เมื่อระบุลงในสัญญาจะซื้อจะขายแล้วต้องทำตาม

ข้อตกลงอื่น ๆ

สัญญาจะซื้อจะขาย ยิ่งสามารถระบุได้ละเอียดเท่าไหร่ยิ่งดี เช่นข้อแม้ในการจ่าย ไปจนถึงกรณีที่เกิดการจ่ายล่าช้า การเปลี่ยนรายละเอียดสัญญา หรือข้อบังคับทางกฎหมาย และอื่น ๆ อีกมากมาย สามารถระบุเอาไว้ล่วงหน้าในตัวสัญญาว่าฝ่ายไหนจะต้องเป็นผู้ชดเชย รวมถึง ต้องมีค่าเสียหายหรือให้ดอกเบี้ยเท่าไหร่ หากไม่มีระบุไว้ก็สามารถนัดหมายมาเพื่อปรับสัญญาให้ครอบคลุมเงื่อนไขต่าง ๆ ได้ ซึ่งยิ่งระบุได้ละเอียดเท่าไหร่ ก็ยิ่งทำให้เกิดปัญหาในอนาคตน้อยลง

ลงชื่อพยาน

นอกจากสัญญาจะซื้อจะขายจะต้องระบุรายชื่อผู้ซื้อผู้ขายแล้ว อีกหนึ่งจุดที่สำคัญมาก ๆ คือพยาน ที่จะต้องเซ็นยืนยันด้วยอีก 2 คน โดยพยานสามารถเป็นบุคคลใกล้ชิด บุคคลในครอบครัว หรือเพื่อนสนิท คนรู้จัก เพื่อนบ้านได้หมดเลย เป็นพยานยืนยันว่าข้อตกลงนี้ถูกร่างขึ้นมาอย่างเป็นทางการ ซึ่งในกรณีที่ผู้ซื้อผู้ขายมีเรื่องในขั้นกฎหมายชั้นศาลต่าง ๆ พยานก็อาจสามารถถูกเรียกตัวไปให้ปากคำได้อีกด้วย ฉะนั้นก็เป็นตัวแปรที่มีความสำคัญเช่นกัน ไม่ใช่ใช้ใครเซ็นก็ได้

ทำไม่ได้ เพราะจุดประสงค์ของการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ก็คือเพื่อระบุว่าทุกข้อตกลงมีการเห็นด้วยจากบุคคลทั้งสองฝ่าย ผู้ซื้อ ผู้ขาย เรียบร้อยแล้ว จึงจะต้องระบุ วันโอน กำหนดเป็นวัน และเวลาให้ชัดเจน ที่โฉนดที่บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด จะเปลี่ยนมือจากผู้ขาย ไปสู่ผู้ซื้อ ซึ่งหากไม่ระบุวันโอนจะถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายกลายเป็นโมฆะไปเลย

สำหรับใครที่กำลังคิดซื้อบ้าน ซื้อคอนโดเป็นของตัวเอง นอกจากสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว แรบบิท แคร์ อยากแนะนำตัวช่วยในการผ่อนบ้านสุดปังอย่างสินเชื่อรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ยต่ำ สะดวกสบาย รับเอกสารถึงบ้าน คลิกเลย