ค่าโอนบ้านคือ เงินค่าดำเนินการที่จะต้องจ่ายให้กับกรมที่ดินซึ่งเป็นหน่วยงานภาครัฐ ในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของบ้านจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยผู้ขายอาจเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้าน หรือผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบค่าโอนบ้าน หรือทั้งสองฝ่ายรับผิดชอบร่วมกันก็ได้ตามแต่ตกลง เนื่องจากไม่ได้มีข้อกำหนดในทางกฎหมาย

แต่หลัก ๆ ทั่วไปแล้ว ค่าโอนบ้านจะแบ่งความรับผิดชอบที่ต้องจ่ายคือ

• ผู้ซื้อ-และผู้ขายบ้าน จะแบ่งกันจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านฝ่ายละครึ่ง
• ผู้ขายบ้าน มักจะออกค่าอากรแสตมป์ ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ผู้ซื้อบ้าน มักจะออกค่าจดจำนองบ้าน
  
  

ทั้งนี้ค่าโอนบ้านไม่ถูกกำหนดตายตัวว่าฝ่ายไหนเป็นผู้จ่าย ทางที่ดีผู้ซื้อและผู้ขายควรทำความเข้าใจและตกลงกันก่อนซื้อขายว่าใครจะออกค่าใช้จ่ายในอัตราส่วนเท่าไหร่ เพื่อป้องกันปัญหาในวันโอน

ค่าโอนบ้านจะแบ่งรายละเอียดออกเป็นรายจ่ายต่าง ๆ ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน จำนวน 2% ของราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มักจะจ่ายร่วมกับระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ล่าสุดทางกรมที่ดินได้ลดราคาค่าธรรมเนียมโอนบ้านเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นอาคารที่พักอาศัย อาคารพาณิชย์ ราคาประเมินไม่เกิน 3 ล้านบ้าน
2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จำนวน 3.3% ของราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยจะเสียก็ต่อเมื่อผู้ขายถือครองบ้านไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่เกิน 1 ปี โดยส่วนนี้ผู้ขายมักเป็นผู้จ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
3. ค่าอากรแสตมป์ จำนวน 0.5% ของราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยส่วนมากผู้ขายเป็นฝ่ายจ่าย หากเสียค่าค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่ต้องจ่ายส่วนนี้
4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จะจ่ายเมื่อกรณีที่ผู้ขายนั้นเป็นบุคคลธรรมดา เพราะถือว่าเป็นรายได้จากการค้าขาย
5. ค่าจดจำนอง จำนวน 1% ของเงินกู้ทั้งหมดแต่ไม่เกิน 200,000 บาทเมื่อยื่นกู้เงินกับไฟแนนซ์ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ผู้ซื้อบ้านจะเป็นฝ่ายรับผิดชอบ แต่ล่าสุดนี้ทางกรมที่ดินได้ลดราคาค่าจดจำนองเหมือนค่าโอนบ้าน โดยลดเหลืออัตรา 0.01% สำหรับบ้านที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท

สรุปแล้วค่าโอนบ้านจะมีหลาย ๆ อย่างประกอบ แต่หลัก ๆ แล้ว ยิ่งบ้านที่มีราคาแพงค่าโอนบ้านแพงขึ้นตามแน่นอน

ตัวอย่างค่าโอนบ้าน

กรณีที่ 1 โครงการขายบ้านให้นาย A ราคา 5 ล้านบาท เป็นบ้านใหม่ที่ยังไม่ได้พักอาศัย ตกลงว่าจะจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านคนละครึ่ง ผู้ซื้อกู้เงินสินเชื่อจากไฟแนนซ์เต็มจำนวนเพื่อซื้อบ้าน จะสรุปค่าโอนบ้านได้ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ราคา 5,000,000 x 2% = 100,000 บาท ผู้ซื้อจ่าย 50,000 บาท ผู้ขายจ่าย 50,000 บาท
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ราคา 5,000,000 x 3.3% = 165,000 บาท (ผู้ขายจ่าย)
• ค่าจดจำนอง ราคา 5,000,000 x 1% = 50,000 บาท
  
  

กรณีที่ 2 นาย A ขายบ้านให้นาง B ราคา 4 ล้าน โดยเป็นบ้านเก่าที่อาศัยมาแล้ว 10 ปี ตกลงว่าจะจ่ายค่าธรรมเนียมโอนบ้านคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย นาง B ซื้อเงินสด จะสรุปค่าโอนบ้านได้ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ราคา 4,000,000 x 2% = 80,000 บาท ผู้ซื้อจ่าย 40,000 บาท ผู้ขายจ่าย 40,000 บาท
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องจ่ายเพราะบ้านอยู่มาเกิน 10 ปี
• ค่าอากรแสตมป์ ราคา 4,000,000 x 0.5% = 20,000 บาท (ผู้ขายจ่าย)
  
  

จะเห็นว่าการซื้อบ้านหนึ่งหลังจะมีค่าใช้จ่ายตามมามากมายอย่างค่าโอนบ้าน จะดีแค่ไหนที่คุณมีตัวช่วยดี ๆ ในการซื้อบ้าน แรบบิท แคร์ มีสินเชื่อบ้านและข้อเสนอรีไฟแนนซ์บ้านดี ๆ มากมาย ที่จะช่วยลดภาระทางการเงินให้กับคุณ

ไม่ว่าคุณจะซื้อบ้าน คอนโด ทาวน์โฮมต่าง ๆ มือ 1 จากทางโครงการ หรือจะซื้อบ้านมือสองต่อจากคนอื่น จะต้องมีการจ่ายค่าโอนบ้านทั้งสิ้น ซึ่งคุณจะต้องสอบถามกับทางผู้ขายก่อนว่าผู้ขายจะออกค่าใช้จ่ายในส่วนใดบ้าง ให้จำไว้เสมอว่าทุกการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภททางภาครัฐจะต้องมีหน้าที่ดำเนินการซื้อขาย และเมื่อไหร่ที่รัฐเข้ามาดำเนินการให้ก็ต้องมีค่าธรรมเนียม ซึ่งค่าโอนบ้านก็เช่นกัน

ข่าวดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน คอนโด และอสังหาฯ รูปแบบต่าง ๆ เพราะทางภาครัฐต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจ จึงได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และลดค่าธรรมเนียมการจำนอง สำหรับบ้าน-คอนโด ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ตามอัตราดังนี้

• ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จาก 2.00% เหลือ 0.01% ยกตัวอย่างเช่นหากคุณซื้อบ้านในราคา 1 ล้านบาท แทนที่จะต้องจ่ายค่าโอนบ้าน 20,000 บาท จะเหลือเพียง 100 บาทเท่านั้น
• ลดค่าธรรมเนียมการจำนอง จาก 1.00 % เหลือ 0.01% ยกตัวอย่างเช่นหากคุณซื้อบ้านในราคา 1 ล้านบาท แทนที่จะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการจำนอง 10,000 บาท จะเหลือเพียง 100 บาทเท่านั้น
  
  

ข้อกำหนดนี้จะครอบคลุมทั้งบ้านใหม่ที่ซื้อจากโครงการไปจนถึงบ้านมือสอง ซึ่งในตอนนี้มีผลบังคับใช้จนถึง สิ้นปี 2565 แต่ทั้งนี้ก็มีแนวโน้มว่าทางรัฐจะขยายข้อกำหนดนี้ต่อไปในอนาคต

หลายคนสงสัยว่าหากโอนบ้านให้กับคนในครอบครัว ไม่ว่าจะเป็นสามีโอนให้ภรรยา หรือพ่อแม่โอนให้กับบุตร จะต้องเสียค่าโอนบ้านหรือไม่ ซึ่งคำตอบก็คือเสียแน่นอน แต่จะเสียในอัตราที่น้อยกว่าการโอนบ้านให้กับบุคคลทั่วไป ซึ่งอัตราการค่าโอนบ้านจะถูกคิดตามอัตราจากราคาประเมินของบ้านดังนี้

1. กรณีโอนบ้านให้กับบุตรตามกฎหมาย จะเสียค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 0.5% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% และค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% กรณีที่บ้านราคาเกิน 20 ล้าน
2. กรณีโอนบ้านให้กับบุตรที่ไม่ชอบตามกฎหมาย จะเสียค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 0.5% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% และค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน
3. กรณีโอนให้คู่สมรสตามกฎหมาย จะเสียค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 0.5% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% และค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน
4. กรณีปู่ ย่า ตา ยาย โอนให้หลาน จะเสียค่าธรรมเนียมโอนบ้านม 0.5% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% และค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน
5. กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง จะเสียค่าธรรมเนียมโอนบ้าน 2% ค่าอากรแสตมป์ 0.5% และค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน

หลังจากที่แต่ละฝ่ายตกลงกันเรื่องค่าโอนบ้านกันไปแล้ว ให้เดินทางไปยังกรมที่ดิน เพื่อยื่นเรื่องการโอนบ้าน โดยเตรียมเอกสารให้พร้อมดังนี้

1. บัตรประชาชนฉบับจริง พร้อมสำเนา
2. ทะเบียนบ้านฉบับจริง พร้อมสำเนา
3. โฉนดที่ดิน
4. หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) สำหรับกรณีที่รับมอบอำนาจมา
5. สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)
6. สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)
   
   

หลังจากยื่นหลักฐานแล้ว ทางเจ้าหน้าที่ดำเนินการประเมินราคาบ้าน และคำนวณค่าโอนบ้านให้ได้ทราบ หลังจากที่ได้บ้านแสนสุขมาครอบครองแล้วก็อย่าลืมป้องกันบ้านของคุณกับประกันภัยบ้านด้วย โดยประกันภัยบ้านจะช่วยในค่าซ่อมต่าง ๆ เมื่อบ้านเสียหาย รวมถึงให้เงินชดเชยกรณีที่บ้านไฟไหม้หรือเกิดภัยพิบัติต่าง ๆ

จากข้อมูลที่ให้ไปเบื้องต้นว่ายิ่งบ้านที่มีราคาแพง ค่าโอนบ้านทั้งหมดก็ย่อมแพงขึ้นด้วย แม้จะคิดออกมาไม่กี่ % แต่ถ้ายิ่งบ้านราคาเกิน 10 ล้าน บอกเลยว่าจ่ายค่าดำเนินการจุก ๆ แน่นอน ซึ่งเราแนะนำการลดภาระค่าโอนบ้านดังนี้

• หากซื้อบ้านกับทางโครงการให้ศึกษาว่าทางโครงการจะช่วยออกค่าโอนบ้านในส่วนใดบ้าง ยิ่งโครงการออกค่าธรรมเนียมให้ทั้งหมดได้ก็ยิ่งดี หรืออย่างน้อยก็แบ่งภาระช่วยกันออกค่าธรรมเนียมฝ่ายละครึ่ง
• พยายามซื้อบ้านเงินสด หรือดาวน์บ้านจำนวนเยอะ ๆ เพื่อลดจำนวนเงินกู้ ซึ่งนอกจากจะทำให้คุณผ่อนสบายขึ้นแล้วยังช่วยลดค่าจดจำนองได้ด้วย
• หากคุณเป็นผู้ขายบ้านมือสองให้ผู้อื่น แนะนำว่าให้ขายบ้านหลังจากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี เพราะจะไม่ต้องเสียค่าโอนบ้านในส่วนของค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ