REITs คืออะไร น่าลงทุนมากน้อยแค่ไหน?

เพื่อเป็นการบาลานซ์พอร์ตการลงทุน เชื่อว่าหลายๆ คนก็คงมีตัวเลือกในการลงทุนที่หลากหลาย ปรับเปลี่ยนไปตามผลประกอบการและแนวโน้มของการลงทุนในขณะนั้น รวมไปถึงเป้าหมายของแต่ละพอร์ตการลงทุนด้วยเช่นกัน REITs ก็นับว่าเป็นหนึ่งในตัวเลือกการลงทุนที่น่าสนใจไม่น้อย

REITs คือ การลงทุนรูปแบบหนึ่ง ซึ่งเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อมผ่านการลงทุนในกองทรัสต์ ที่ถูกจัดตั้งขึ้นและบริหารจัดการโดยผู้จัดการกองทรัสต์ ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ และเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) REITs หรืออีกชื่อที่เรียกว่า Real Estate Investment Trust หรือเรียกสั้นๆ ว่า ‘กองรีท’ หรือ ‘กองทรัสต์’ โดย REITs จะมีหน้าที่เข้าไปบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง แล้วนำผลกำไรมาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุน และ REITs นับว่าเป็นกองทรัพย์สิน ที่ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี หรือผู้กำกับดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองและเก็บรักษาทรัพย์สิน ซึ่งจะไม่นับว่าเป็นนิติบุคคล

REITs จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภทด้วยกันคือ

• ประเภทกรรมสิทธิ์ (Freehold)

โดยกรณีนี้ REITs จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และมีรายได้จากการเก็บค่าเช่า มาจ่ายเป็นเงินปันผลให้กับนักลงทุน

• ประเภทสิทธิ์การเช่า (Leasehold)

โดยกรณีนี้ REITs จะไปซื้อสิทธิ์การเช่าจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อีกที โดยระหว่างเวลาในการเช่า กองก็จะเรียกเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าตามระยะเวลาสิทธิ์การเช่า เมื่อสิ้นสุดระยะเลา มูลค่าทรัพย์สินที่กองถือจะนับเป็นศูนย์ ทำให้ประเภทนี้จะมีทั้งการจ่ายเงินปันผล และการจ่ายส่วนลดต้นทุนคืนให้กับนักลงทุนตามเวลาที่ผ่านไป

ข้อดีของ REITs

• หากมองในแง่เจ้าของทรัพย์สิน เจ้าของสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้แล้ว มาระดมทุนเพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ได้
• สำหรับผู้ลงทุน ไม่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
• REITs คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายมากขึ้น
• มีความมั่นใจในการบริหารสินทรัพย์มากขึ้นเนื่องจากอยู่ภายในการบริหารของผู้เชี่ยวชาญ
  
  

ข้อเสียของ REITs

• เงินปันผลจะถูกเก็บภาษีสูงกว่า
• มีความเสี่ยงอยู่ในระดับปานกลางถึงสูง

สำหรับ Property fund คือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที่ระดมทุนจากนักลงทุนเพื่อนำเงินที่ได้ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยจะมุ่งเน้นไปที่การซื้ออสังหาริมทรัพย์มาบริหาร เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอต่อเนื่อง มากกว่าการซื้อเพื่อพัฒนาและขายต่อ แต่ต่อมา สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (กลต.) ได้มีการปรับกฎเกณฑ์และเปลี่ยนเป็น REITs เพื่อความยืดหยุ่นในการจัดการลงทุน เช่น

• โครงสร้างทางกฎหมายจะถูกจัดเป็น กองทรัพย์สิน แต่ Property fund จะจัดเป็นกองทุนรวม
• ผู้ที่ทำหน้าที่บริหารจัดการกองของ REITs คือ REIT Manager ไม่ว่าจะเป็น บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตามเกณฑ์ของกลต. ไม่ใช่จำกัดเพียงแค่บลจ. เท่านั้น
• REITs สามารถลงทุนในอสังหาริมทรพย์ต่างประเทศได้ ซึ่ง Property fund ไม่สามารถทำได้
• สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม ซึ่ง Property fund ไม่สามารถทำได้ เป็นต้น
  
  

ทั้งนี้ ในปัจจุบันจึงไม่มีกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund เปิดเพิ่มใหม่อีกแล้ว เป็น REITs แทนนั่งเอง

ก็ถือว่าเป็นอีกทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจอีกรูปแบบหนึ่ง สำหรับผู้ที่กำลังเล็งจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และในปัจจุบัน กองทรัสต์ก็มีจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นจำนวนมากกว่า 20 กองเลยทีเดียว ซึ่งจากภาพรวมมูลค่าทรัพย์สินของ REITs คือ การลงทุนที่มีการเติบโตจากการขยายการลงทุนในทรัพย์สินประเภทโรงงานและคลังสินค้า ห้างสรรพสินค้าและสนามบิน ถือแม้จะมีการทรงตัวตัวไปบ้างเนื่องจากพิษเศรษฐกิจและ COVID-19 แต่จากภาพรวมก็ยังคงมีโอกาสเติบโตได้ต่อในปี 2566 ซึ่งยังคงเป็นหนึ่งการลงทุนที่น่าสนใจ และให้ผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอต่อเนื่องแก่นักลงทุนนั่นเอง อย่างไรก็ตาม การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจในเงื่อนไขการลงทุนก่อนเสมอ