ตรวจสอบสถานะกรมธรรม์ ทุบห้องคอนโดเพื่อรีโนเวท ทำได้ไหม?
หลายคนที่ซื้อคอนโดมาอะไรๆ ก็ดูจะดีไปเสียหมด แต่ขัดใจอยู่ไม่กี่อย่างก็คงจะเป็นผังห้องนี่แหละ! แล้วถ้าอยากจะรีโนเวทห้อง ทุบผนังใหม่ จะทำได้ไหมนะ ผิดกฎหมายอะไรรึเปล่า ต้องใช้เงินเท่าไหร่? มีเรื่องอะไรที่เราควรรู้การรีโนเวทห้องด้วยการทุบผนังไหม? วันนี้ แรบบิท แคร์ มีคำตอบมาฝาก!
อยากทุบผนังห้องคอนโด? ทำได้ไหม เริ่มต้นอย่างไรดี?
ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจกันก่อนว่า คอนโดมิเนียมถูกนับเป็นอาคารพักอาศัยรวม การปรับเปลี่ยนโครงสร้างใดๆ ในห้อง ไม่ว่าจะเป็นการเจาะ จึงอาจส่งผลต่อเพื่อนบ้านร่วมยูนิตได้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเสียง หรือแรงสั่นสะเทือนต่าง ๆ รวมไปถึงเรื่องของโครงสร้างตัวตึกคอนโด!
ดังนั้น เพื่อความปลอดภัยของตัวอาคาร ทางนิติคอนโดแต่ละแห่ง จึงมีขั้นตอนและกฎระเบียบต่าง ๆ ในเรื่องของการรีโนเวทไว้กำหนดทิศทางในการก่อสร้างต่าง ๆ ที่มีต่อตัวตึกอาคาร โดยแต่ละแห่งอาจมีกฎ มีเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป โดยเฉพาะเรื่องของโครงสร้าง งานระบบ และกฎระเบียบข้อบังคับของนิติโครงการนั้น ๆ
ดังนั้น การปรึกษานิติและช่างประจำโครงการ รวมถึงขอผังโครงสร้างห้องมาดูด้วยนั้น จึงถือเป็นเรื่องที่สำคัญมาก ซึ่งหลัก ๆ จะมีขั้นตอนเริ่มต้น ดังนี้
- เบื้องต้น ทางเจ้าของห้องต้องแจ้งต่อนิติบุคคลว่าต้องการต่อเติมห้องก่อนการเริ่มต้นรีโนเวทคอนโดเสมอ
- สอบถามเรื่องขอบเขตการตกแต่งภายในว่าสามารถทำอะไรได้มากน้อยแค่ไหน เพราะแต่ละคอนโดฯจะมีเงื่อนไขตกแต่งที่แตกต่างกันไป เช่น ห้ามวางสิ่งของหนักมากกว่า 200 กก / ตร.ม. , ห้ามเจาะเพดานเพื่อเดินท่อแขวนโคมไฟที่มีน้ำหนักมาก, ห้ามดัดแปลงท่อน้ำ, ห้ามเปลี่ยนตำแหน่งประตู เป็นต้น
- หากต้องการเจาะหรือทุบผนังคอนโดเพื่อรีโนเวท ให้ติดต่อขอผังงานโครงสร้างและงานระบบของห้องพัก เพื่อดูว่าพื้นที่ตรงไหนสามารถเจาะได้ ทุบได้ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วหากมีการทุบผนังเดิมของอาคารเกิดขึ้น และถึงแม้ทางโครงการจะอนุญาตก็ตาม ทางโครงการเองก็จะถือว่าห้องพักนั้นหมดประกันโครงสร้างทันที ดังนั้น ควรตัดสินใจทุบว่า ถ้าเกิดเหตุผิดพลาดอะไรขึ้น เจ้าของห้องจะต้องเป็นผู้ซ่อมผนังห้องเอง
- ยื่นแบบตกแต่ง 15 วันก่อนก่อนทำ ซึ่งแปลนที่ต้องส่งให้ทางโครงการก็จะประกอบด้วย แบบแปลนตกแต่งภายใน, แบบแปลนตกแต่งผนัง/พื้น, แบบแปลนงานไฟฟ้า แสดงปริมาณกระแสไฟที่ใช้, แบบแปลนงานระบบ จากนั้นให้รอทางนิติคอนโดอนุมัติ
- วางเงินค้ำประกัน จะเป็นจำนวนเท่าไหร่ก็ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ ซึ่งเงินในส่วนนี้เป็นเงินที่ทางโครงการจะเก็บไว้ เผื่อในกรณีที่ช่างของเราทำพื้นที่ส่วนกลางเสียหาย และเงินส่วนนี้ก็เผื่อไว้ใช้หักเป็นค่าน้ำ/ค่าไฟ ที่มาใช้ในการตกแต่งด้วยเช่นกัน แต่หลาย ๆ ที่ก็มีข้อยกเว้น เช่น หากตกแต่งไม่ถึง 10 วัน ก็ไม่ต้องเสียค่าน้ำ/ค่าไฟ เป็นต้น
ถ้าต้องทุบผนังรีโนเวทคอนโด ต้องระวังอะไรบ้าง?
นอกจากเรื่องขั้นตอนการขออนุญาตกับทางนิติคอนโด สิ่งที่ควรจะระวังในระหว่างการรีโนเวทห้องน้ำ รีโนเวทคอนโด จะมีดังนี้
เสาหรือผนังโครงสร้างรับน้ำหนัก
เบื้องต้นแล้ว ทางอาคารพักอาศัยอย่างคอนโดมิเนียมจะมีเสาอยู่ตามตำแหน่งต่าง ๆ ของอาคาร ซึ่งจะคอยทำหน้าที่รับน้ำหนักตั้งแต่ชั้นบนไปจนถึงชั้นล่างและถ่ายเทน้ำหนักลงสู่เสาเข็มใต้ดิน โดยเสาเหล่านี้อาจไม่ได้มีอยู่ภายในห้องทุกห้อง ขึ้นอยู่กับตำแหน่งที่เลือกในชั้นนั้น ๆ ดังนั้น หากคอนโดห้องไหนมีเสาเยอะ ๆ แนะนำว่าไม่ควรทุบหรือเจาะมากเกินไป เพราะอาจสร้างความเสียหายให้ตัวอาคาร เป็นเหตุให้โครงสร้างเสียสมดุลจนอาคารทรุดหรือพังลงมาทั้งตึกได้
แต่ไม่ใช่แค่เฉพาะห้องคอนโดที่มีเสาเยอะ ๆ เท่านั้น ที่เราควรระวังในการทุบผนังรีโนเวทคอนโด เพราะในปัจจุบัน หลายคอนโดจะนิยมใช้ระบบโครงสร้างแบบ Precast ที่เป็นผนังรับน้ำหนักสำเร็จรูปจากโรงงาน ทำให้สามารถก่อสร้างอาคารได้โดยไม่ต้องมีเสายื่นออกมาจากผนังให้กวนใจ สามารถจัดเฟอร์นิเจอร์ได้ง่ายขึ้น แต่ต้องแลกมากับที่เราไม่สามารถเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอย่างการเจาะหรือทุบผนังได้ เพราะผนังคอนโดเหล่านี้ทำหน้าที่รับน้ำหนักให้ตัวอาคารนั่นเอง
อย่าเจาะจนทะลุไปห้องข้าง ๆ
โดยทั่วไป ผนังห้องปกติจะมีความหนาอยู่ที่ 10 cm. โดยจะกั้นอยู่ตรงกลางของเส้นแบ่งโฉนดระหว่างห้อง 2 ห้อง ทำให้ผนังห้องที่เราเป็นเจ้าของอยู่จริง ๆ แล้ว จะลึกเพียงด้านละ 5 cm. เท่านั้น ดังนั้นเราจึงไม่ควรทุบเจาะผนังห้องลึกเกินจนไปทะลุถึงอีกฝั่ง และสร้างความเสียหายต่อทรัพย์สินของเพื่อนบ้านได้
ช่องงานระบบต่างๆ
ส่วนใหญ่มักมีลักษณะจะเป็นช่องสี่เหลี่ยมเล็ก ๆ มักจะอยู่ใกล้กับส่วนครัวหรือห้องน้ำที่ติดกับโถงทางเดินหน้าห้อง และเป็นอีกหนึ่งส่วนสำคัญที่ห้องพักหลาย ๆ ห้องจะต้องใช้งานร่วมกัน (โดยเฉพาะห้องที่อยู่ในตำแหน่งเดียวกันของแต่ละชั้น) เนื่องจากพวกท่อประปา “ท่อน้ำดี-ท่อน้ำเสีย” มักจะเดินงานระบบจากชั้นบนลงสู่ชั้นล่างเป็นแนวดิ่ง ซึ่งหากเราไปกระทบ เช่น เจาะผนังหรือทุบกำแพงรีโนเวทห้องน้ำคอนโดจนไปโดนท่อน้ำ ก็อาจทำให้เกิดน้ำรั่วหรือท่อแตกได้ และก่อให้เกิดปัญหาตามมาได้ ไม่ว่าจะเป็น แรงดันน้ำไม่พอ เกิดการรั่วซึมเข้าห้องอื่น เกิดเชื้อราในผนัง เป็นต้น
นอกจากนี้ ยังอาจจะกระทบไปถึงสายไฟและท่อน้ำที่ซ่อนอยู่ในผนัง ซึ่งอาจกระจายไปอยู่ในตำแหน่งต่าง ๆ หากมีการทุบเจาะโดยไม่รู้ตำแหน่งของเส้นทางการเดินงานระบบที่แน่นอน อาจเกิดอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สินได้ เช่น อาจเจาะไปโดนแนวสายไฟที่ฝังอยู่ในผนังจนไฟช็อตบาดเจ็บหรือเสียชีวิตได้ เป็นต้น
เพื่อความปลอดภัย เราควรขอแผนผังงานระบบจากโครงการ เพื่อดูแนวเส้นทางของท่อน้ำ การเดินสายไฟในผนัง และหลีกเลี่ยงการเจาะในบริเวณนั้น ๆ หรือให้ช่างประจำอาคารมาชี้จุดหรือทำให้เลยจะดีที่สุด
แล้วแบบนี้ใช้เงินเท่าไหร่ ถ้าอยากทุบผนังคอนโด
หากผังการออกแบบผ่าน มั่นใจแล้วว่าการทุบผนังรีโนเวทคอนโดไม่มีปัญหา เบื่องต้นงานรื้อถอนจะมีราคาค่าจ้างเช่นเดียวกับงานก่อสร้าง สามารถแบ่งออกเป็นประเภทต่าง ๆ ตามแต่ละส่วนประกอบของบ้าน ดังนี้
- งานรื้อถอนผนังก่ออิฐหนาครึ่งแผ่นฉาบปูน ราคาอยู่ที่ 25 – 30 บาท/ตารางเมตร
- งานรื้อถอนผนังก่ออิฐหนาเต็มแผ่นฉาบปูน ราคาอยู่ที่ 40 – 50 บาท/ตารางเมตร
- งานรื้อถอนผนังไม้พร้อมโครงคร่าว ราคาอยู่ที่ 15 – 20 บาท/ตารางเมตร
- งานรื้อถอนผนังไม้อัดบุ 2 ด้าน พร้อมโครงคร่าว ราคาอยู่ที่ 15 – 20 บาท/ตารางเมตร
- งานรื้อถอนผนังบุกระเบื้อง ราคาอยู่ที่ 30 – 35 บาท/ตารางเมตร
- งานรื้อถอนผนังบุหินอ่อน, หินแกรนิต ราคาอยู่ที่ 40 – 45 บาท/ตารางเมตร
โดยราคานี้เป็นราคาโดยประมาณเท่านั้น และอ้างอิงจากราคาประเมินของกรมโยธาธิการ ซึ่งในความเป็นจริงอาจจะแพงกว่าราคาข้างต้นที่ 10 – 40% ขึ้นอยู่กับความยากง่าย ทำเลที่ตั้ง และการตกลงต่าง ๆ กันเป็นกรณีพิเศษไป ทางที่ดีคือต้องสอบถามราคาและเปรียบเทียบจากช่างรับเหมารื้อถอนโดยตรง จะได้ราคาที่ชัดเจนกว่า
จะเห็นได้ว่าการทุบผนังคอนโดเพื่อนรีโนเวทนั้น สามารถทำได้ แต่ต้องดูเงื่อนไข และปรึกษาทางนิติคอนโดให้ดีเสียก่อน สำหรับใครที่อยากจะเริ่มต้นรีโนเวทคอนโดให้กลายเป็นบ้านในฝัน หรืออยากรีโนเวทเพื่อขายต่ออาจจะต้องชั่งน้ำหนักให้ดีว่าคุ้มค่ากับบัานที่ตัวห้องคอนโดจะหมดประกันหรือไม่?
สำหรับใครที่รับได้ และมองว่าคุ้มค่า หรือต้องหารเงินหมุนเวียนไปรีโนเวทห้องน้ำ รีโนเวทคอนโด รีโนเวทบ้าน หรืออแม้แต่การรีโนเวทบ้านตัวเอง แต่ไม่รู้จะหาเงินก้อนจากที่ไหน ต้องที่นี้เลย! สินเชื่อส่วนบุคคล จาก แรบบิท แคร์ ที่ช่วยเรื่องการรีโนเวทเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้น สมัครง่าย ไม่ยุ่งยาก คลิกเลย!
บทความอื่น ๆ เกี่ยวกับึคอนโด
นักเขียนรุ่นไฮบริด เขียนบทความด้านการบริหารเงินส่วนบุคคลและการลงทุนต่าง ๆ กว่า 7 ปี เริ่มต้นที่งานเขียนที่ Rabbit Finance จนย้ายมาที่ Rabbit Care และ Asia Direct
