อยากขายบ้านให้ได้กำไร ? 4 ค่าใช้จ่ายนี้ที่เจ้าของบ้านต้องรู้ก่อน

การจะขายบ้านให้ได้กำไร หลาย ๆ คน มักโฟกัสแค่เรื่อง “ขายได้แพงกว่าตอนซื้อ” แต่ในความเป็นจริงยังมี “ค่าใช้จ่ายแฝง” อีกหลายส่วนที่เจ้าของบ้านต้องรับผิดชอบในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจทำให้กำไรที่คิดไว้ลดลงแบบไม่ทันตั้งตัว โดยเฉพาะสำหรับคนที่กำลังขายบ้านครั้งแรก เพราะมักจะสับสนว่าใครเป็นคนจ่ายในส่วนไหน ? ค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทคิดอย่างไร ? และต้องเตรียมเงินไว้เท่าไรกันแน่ ? ดังนั้นก่อนตัดสินใจขายบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมหรือคอนโด การทำความเข้าใจเรื่องภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง จึงถือเป็นเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม เพราะนอกจากจะช่วยให้คำนวณกำไรได้ชัดเจนมากขึ้นแล้ว ยังช่วยให้วางแผนการขายได้ง่ายขึ้น และลดโอกาสเกิดปัญหาในวันโอนกรรมสิทธิ์อีกด้วย และในบทความนี้เราจึงได้รวบรวม 4 ค่าใช้จ่ายสำคัญ สำหรับคนที่กำลังจะขายบ้านมาฝาก ทั้งนี้เพื่อให้การขายบ้านของคุณดำเนินไปได้อย่างราบรื่นและชื่นใจกับผลกำไรจากการขายบ้านในครั้งนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อถึงวันโอน สิ่งแรกที่กรมที่ดินจะเรียกเก็บคือค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในอัตรา 2% โดยคำนวณจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ซึ่งอาจต่ำกว่าหรือสูงกว่าราคาตลาดจริงก็ได้ขึ้นอยู่กับทำเล ซึ่งสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใจคือ ค่าธรรมเนียมส่วนนี้คำนวณจาก “ราคาที่สูงกว่า” ระหว่างราคาประเมินกับราคาขายจริง ซึ่งหมายความว่าหากคุณขายบ้านในราคาที่สูงกว่าราคาประเมิน จะใช้ราคาขายจริงเป็นฐานในการคำนวณแทน

ในทางปฏิบัติผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงแบ่งค่าธรรมเนียมส่วนนี้กันคนละครึ่ง ทำให้ผู้ขายต้องรับผิดชอบ 1% ของราคาที่ใช้คำนวณ อย่างไรก็ตามข้อตกลงนี้ไม่มีกฎหมายบังคับ ทั้งหมดขึ้นอยู่กับการเจรจาระหว่างสองฝ่ายเป็นหลัก บางกรณีผู้ขายอาจต้องรับภาระทั้ง 2% หากเป็นข้อตกลงในสัญญา ดังนั้นก่อนเซ็นสัญญาขายบ้านควรระบุให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบส่วนไหน เพื่อป้องกันความขัดแย้งในภายหลัง

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ ถือเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายสำคัญที่คนกำลังขายบ้านหรือขายคอนโดควรรู้ เพราะเป็นภาษีที่กรมที่ดินจะเรียกเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยอัตราภาษีจะอยู่ที่ 3.3% ของ “ราคาประเมิน” หรือ “ราคาขายจริง” ซึ่งจะเลือกใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ ทำให้ในบางกรณีแม้จะขายบ้านได้ไม่แพงมาก แต่หากราคาประเมินสูงก็อาจต้องเสียภาษีในจำนวนที่มากกว่าที่คิดไว้ อย่างไรก็ตามผู้ขายสามารถได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะได้ หากเข้าเงื่อนไขที่กรมสรรพากรกำหนด คือ

• ถือครองบ้านหรือคอนโด เกิน 5 ปี
• มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
• บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดก
• ถูกเวนคืนบ้านหรือที่ดิน

ซึ่งรายละเอียดเหล่านี้ถือว่าสำคัญมาก เพราะหากได้รับการยกเว้นก็จะช่วยลดต้นทุนในการขายบ้านได้ค่อนข้างมาก ดังนั้นก่อนตัดสินใจขาย เจ้าของบ้านควรตรวจสอบระยะเวลาการถือครองและสถานะของทรัพย์สินให้ชัดเจน เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้แม่นยำมากขึ้น และช่วยวางแผนกำไรจากการขายบ้านได้ง่ายกว่าเดิม

3. ค่าอากรแสตมป์

หากการขายบ้านของคุณ “ไม่เข้าเกณฑ์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ” หรือภาษีขายบ้าน ผู้ขายจะต้องชำระ “ค่าอากรแสตมป์” แทน โดยคิดในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า อธิบายง่าย ๆ คือ…ค่าอากรแสตมป์เป็นค่าใช้จ่ายที่ถูกนำมาใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ ดังนั้นผู้ขายจะเสีย “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” หรือ “ค่าอากรแสตมป์” เพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น จะไม่มีการเรียกเก็บทั้ง 2 รายการพร้อมกัน แม้อัตราค่าอากรแสตมป์จะดูไม่สูงมาก แต่หากเป็นบ้านหรือคอนโดราคาหลายล้านบาท ก็อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นหลักหมื่นบาทได้เช่นกัน

4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย

อีกหนึ่งค่าใช้จ่ายสำคัญที่คนกำลังขายบ้านควรรู้คือ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งกรมที่ดินจะเรียกเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยคำนวณจากรายได้ของผู้ขายตามหลักภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และถือเป็นเงินได้พึงประเมินตามกฎหมาย

วิธีคำนวณภาษี 

แม้วิธีคำนวณจะค่อนข้างซับซ้อน เพราะต้องนำราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน, จำนวนปีที่ถือครอง และอัตราภาษีแบบขั้นบันไดมาคำนวณร่วมกัน แต่ในอีกมุมหนึ่งภาษีประเภทนี้ก็ถือว่า “ยืดหยุ่น” ที่สุด เพราะยิ่งถือครองบ้านหรือคอนโดนาน ภาระภาษีก็จะยิ่งลดลงตามลำดับ ทั้งนี้ฐานภาษีจะยึดจากราคาประเมินของกรมที่ดินเป็นหลัก ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง ดังนั้นแม้กำไรจริงจะไม่ได้สูงมากก็ยังอาจมีภาระภาษีที่ต้องจ่ายอยู่ดี และหากราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมินกรมที่ดินจะใช้ราคาที่สูงกว่าเป็นฐานในการคำนวณ

อัตราการหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง

กรมสรรพากรอนุญาตให้หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งช่วยลดฐานภาษีลงได้ โดย การนับปีถือครองใช้วันที่โอนกรรมสิทธิ์ครั้งแรกจนถึงวันโอนปัจจุบันนับเป็นจำนวนปีเต็ม มีอัตราดังนี้

• ถือครอง 1 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 92% 
• ถือครอง 2 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 84% 
• ถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 77% 
• ถือครอง 4 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 71% 
• ถือครอง 5 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 65% 
• ถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 60% 
• ถือครอง 7 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 55% 
• ถือครอง 8 ปีขึ้นไป หักค่าใช้จ่ายได้ 50% 

ดังนั้นสำหรับคนที่วางแผนขายบ้านการเลือก “จังหวะเวลาในการขาย” จึงเป็นเรื่องสำคัญมาก เพราะในบางกรณี การถือครองเพิ่มอีกเพียง 1–2 ปี อาจช่วยลดภาระภาษีได้หลายหมื่นบาทเลยทีเดียว โดยเฉพาะบ้านหรือคอนโดที่มีราคาประเมินค่อนข้างสูง

ค่าธรรมเนียมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (ค่าใช้จ่ายแฝงที่หลายคนมองข้าม)

สำหรับเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการความสะดวกในการขายบ้าน การใช้บริการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ได้รับความนิยม เพราะช่วยดูแลตั้งแต่การลงประกาศ หาผู้ซื้อ นัดดูบ้าน ไปจนถึงประสานงานเรื่องเอกสารและวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยทั่วไปค่านายหน้าจะอยู่ประมาณ 2–3% ของ “ราคาขายจริง” ไม่ได้คิดจากราคาประเมินเหมือนภาษีหรือค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ตัวอย่างเช่น หากขายบ้านราคา 5 ล้านบาท ค่านายหน้าอาจอยู่ที่ประมาณ 100,000–150,000 บาท แม้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจดูค่อนข้างสูง แต่หากเจอนายหน้ามืออาชีพ ก็มีโอกาสช่วยให้ขายบ้านได้เร็วขึ้น ตั้งราคาขายได้เหมาะสม และลดความยุ่งยากในการจัดการเรื่องต่าง ๆ โดยเฉพาะสำหรับคนที่ไม่มีเวลาหรือไม่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในหลายกรณี ค่านายหน้าก็ถือเป็นต้นทุนที่ช่วยประหยัดเวลาและลดความปวดหัวได้ไม่น้อยเลยทีเดียว

การขายบ้านให้ได้กำไรจริง ไม่ได้ขึ้นอยู่แค่กับราคาขายเพียงอย่างเดียว แต่ยังต้องคำนึงถึงภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วย เพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจส่งผลต่อกำไรสุทธิที่เจ้าของบ้านจะได้รับโดยตรง โดยเฉพาะคนที่กำลังขายบ้านครั้งแรก เพราะถ้าหากไม่ได้วางแผนล่วงหน้าก็อาจจะมีค่าใช้จ่ายบางส่วนที่เกินกว่าที่คาดเอาไว้ ดังนั้นก่อนตัดสินใจ ขายบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮมหรือคอนโด ควรตรวจสอบรายละเอียดเรื่องภาษี ระยะเวลาการถือครอง และต้นทุนต่าง ๆ ให้ดี เพื่อที่จะได้คำนวณกำไรได้ชัดเจนมากขึ้น ลดปัญหาในวันโอนและทำให้การขายบ้านเป็นเรื่องง่ายกว่าที่คิด 

และสำหรับใครที่ต้องการจะขายบ้าน คอนโด ที่ดินหรืออสังหาฯ ประเภทอื่น ๆ คุณก็สามารถมาลงประกาศได้ฟรีที่ Propertyhub : เว็บรวมประกาศ คอนโด บ้าน ที่ดิน ที่ครบและใช้งานง่ายที่สุด